חברי קבוצת מעלה אפק שלום,
להלן עדכונים ופרטים במספר נושאים:

מיחזורי משכנתאות בכל בנק- כזכור, ב 4.9.19 הפצנו לכם תדריך בנוגע למחזור משכנתאות בכל בנק, כולל נספחים שיש לצרף במרבית המקרים.
נציין, כי מלבד הטיפול של כל אחד מכם מול משרד עורכי הדין, היו לא מעט מקרים בהם ביקשו מאיתנו סיוע כזה או אחר, או אישורים שונים שביקשו בנקים למשכנתאות.

למי שטרם מיחזר משכנתא- ככל שנדרש ע"י הבנק למשכנתאות אישור על תשלום מלוא החובות לקבוצת הרכישה, ניתן לפנות למשרד רו"ח פריידקס.

ככל שנדרשים אישורים או מסמכים נוספים ניתן לפנות לערן גבע מאילה אגם והוא יסייע בנושא.

מודד לצורך רישום בית משותף- משרד עורכי הדין קיבל הצעות מחיר מממספר מודדים, ונציגות הקבוצה אישרה בימים אלה עריכת התקשרות עם המודד בני חי באדי.
לאחר ההתקשרות יקדם משרד עורכי הדין את נושא רישום הבית המשותף והרישום בטאבו, וככל שיזדקק לסיוע מחברת געש בנושא, יקבלה כמובן בחפץ לב.

החזרים כספיים לחברי הקבוצה – נציגות הקבוצה החליטה לבצע החזרים כספיים בשתי פעימות לפחות (בגלל זמינות כספים, בדגש על ערבות למשרד השיכון).
סכום הפעימה הראשונה הינו 260,000 ₪. הנתונים לגבי חשבונות הבנק שלכם הועברו אלינו, ועם קבלת הוראת התשלום החתומה ע"י מורשי החתימה מטעם נציגות הקבוצה נעבירם מיידית לבנק לאומי לביצוע.

לאחר ביצוע ההחזרים ישלח משרד רו"ח פריידקס הודעה פרטנית לכל אחד מכם לגבי סכום ההחזר.

סיום מתן שירותים לקבוצה ע"י חברת געש- בהתאם לחוזה בין חברי הקבוצה לבין חברת געש, שירותי החברה מסתיימים עם קבלת טופס 4 ואכלוס הפרויקט.
יחד עם זאת, חברת געש המשיכה לסייע רבות לחברי הקבוצה ולנציגות הקבוצה גם לאחר קבלת טפסי 4 (ובכלל זה בגיבוש הסכם לחשבון סופי עם הקבלן וחילוט ערבות).

החברה מתכוונת להמשיך לסייע לחברי הקבוצה, לנציגות הקבוצה ולעורכי הדין כפי שצויין לעיל.

הרציונאל לסיום שירותי החברה עם קבלת טופס 4 ואכלוס נעוץ באופי השירותים שניתנו ע"י החברה לחברי הקבוצה, שתכליתם הקמת הפרויקט.

שירותי בדק ע"י הקבלן (הנאמן)- בהתאם להסכם בין הקבוצה לבין הנאמן טיפול בתקלות בדק שונות (לאו דווקא רטיבויות) הינו באחריות הנאמן.
הנאמן יכול לממש את אחריותו באמצעות הפעלת אחריות שקיבל מקבלני המשנה הרלבנטיים במסגרת החוזים שחתם מולם.

כמו כן, לנאמן קיימים בחלק מהמקרים גם בטוחות שהותירו בידו קבלני משנה בצורת עכבונות כספיים, שהוא עשוי לעשות בהם שימוש במקרה בו קבלן משנה מתעלם מהאחריות שנתן, ככל שאחריות כזו עדיין קיימת.

הכתובת שלכם לעניין זה הינה פנייה ישירה לנאמן.

בעיות רטיבות בבתים- כידוע, פניתם במרוכז לחברת הפיקוח ולגעש באמצעות חברת הקבוצה נאוה להב, לגבי בעיות רטיבות רבות שיש בבתים, בבקשה לפעול מול הנאמן בנושא.
נציגי חברת הפיקוח אכן שוחחו עם קבלן האיטום ואכן פנו לנאמן בנושא, ללא תוצאות בשלב זה.

גם חברת געש העבירה פנייה לנאמן בנושא. נושא הרטיבות הינו נושא אחד מתוך נושאי בדק שונים שעשויים לצוץ עם הזמן, וכידוע בהתאם להסכם עם הנאמן לא קיימת ערבות בדק וקיים חשש שהנאמן לא יתקן את בעיות הרטיבות

ובעיות אחרות או חלק מהן, כך שכל חבר קבוצה יצטרך לטפל בביתו בעצמו, וכספי ההחזרים עשויים לשמש לו כמקור כספי, אף אם חלקי.

בברכה

ערן שרגא

דיירי מעלה אפק שלום רב,אנו שמחים לבשר כי לאחר מאמצים מרובים מאד מכל הגורמים המעורבים, נחתם הסכם חשבון סופי עם הנאמן, אשר קיבל את אישור בית המשפט.

במסגרת ההסכם חולטה גם כמעט כל ערבות הביצוע של הקבלן, למרות ההסכמים בעבר מול הנאמן, כך שלמעשה מתוך ערבות בסכום נומינלי של כ- 2.5 מיליוני ₪,
חולט במצטבר סכום של כ- 2.3 מיליוני ₪, המשמש כמקור חלקי לכיסוי החריגות התקציביות של הנאמן בפרויקט.

נציין, כי אנו ונציגות הקבוצה רואים בהסכם החשבון הסופי עם הנאמן הישג משמעותי, לאור דרישות כספיות גבוהות הרבה יותר שהיו לנאמן במהלך המו"מ על החשבון הסופי,
בסדר גודל כספי של כמיליון ₪ מעבר למה שסוכם בסופו של יום.

להערכתנו ההישג נבע משילוב של הכנה מדוקדקת תוך השקעת זמן רב מאד, ליקוט נתונים וחשיבה מרובה הן של חברת געש, הן של חברת הפיקוח והן של הנציגות
ותוך עבודת תיאום והכנה טובה בין הגורמים הנ"ל טרם עריכת המו"מ עם הנאמן ונציגיו. נציין גם את עורכי הדין של הפרויקט, שתרמו לתהליך מול הנאמן כמו גם ליישוב חילוקי דיעות שהיו בין הנציגות לבין געש

בהקשר של מהות הוויתור על יתרת שכר הטרחה בהיקף של כ- 450 אש"ח שעשתה געש ערב האכלוס.

כזכור, הוויתור על שכר הטרחה הנ"ל נעשה ביוזמת חברת געש ערב האכלוס לאור דרישתו החד משמעית של הנאמן עו"ד שי גרנות לשלם לו תקורות מעבר לקבוע בהסכם עם הקבוצה, בשל האיחורים בלוחות הזמנים.
הנאמן הציב זאת כתנאי חד משמעי להמשך ביצוע העבודות ואכלוס הבתים, וכבר באותו היום קיבלה הנהלת חברת געש החלטה לתת לכך גיבוי כספי באמצעות ויתור יזום על שכר טרחה,

זאת במטרה לאכלס את הבתים, לא לעצור את העבודות וכמובן שלא להביא לעלויות נוספות לחברי הקבוצה.

לעניין שכר הטרחה של חברת געש- חשוב לנו שתדעו, כי בהתאם להסכם היעוץ בין הקבוצה לבין חברת געש,
שכר הטרחה לו אנו זכאים ושהוא גם מקובל בענף (ושוויתרנו עליו באופן יזום על ידנו) גבוה בכ- 3.9 מיליוני ₪ מעבר למה שביקשנו לקבל בפועל.

לא מעט מארגני ומנהלי קבוצות רכישה בענף היו עומדים על זכויותיהם באופן מלא וגובים את הכספים, ואולם זו אינה דרכנו.

התוצאה של השילוב של הוויתור על שכר הטרחה, יחד עם ההסכם על חשבון סופי עם הנאמן, לרבות חילוט מרבית סכום הערבות,
הינה צפי ליתרות בקופת הקבוצה בסדר גודל של כ- 330 אש"ח (מתוכן כ- 70 אש"ח אינם זמינים עדיין, בעיקר בגלל ערבויות).

לפיכך, בזמן הקרוב נתחיל במהלך של החזרים כספיים של פעימה ראשונה לחברי הקבוצה (הסכום הכולל להחזרים הנוכחיים יקבע בתיאום עם נציגות הקבוצה,
והוא יתבצע פרטנית בהתאם לניקוד), ועל כך תצא הודעה נפרדת ברמה פרטנית ממשרד רואי חשבון פריידקס.

למותר לציין, כי מבחינת חברת געש ומבחינת חברת איילה אגם, מאז הכניסה להקפאת הליכים ועד לאחרונה, המשאבים הכספיים,
משאבי כוח האדם והמשאבים הניהוליים שהקצנו, האנרגיות שהשקענו והמאמצים ברמה היומיומית, היו בהיקף מעל ומעבר, בכמה סדרי גודל, מאשר הנדרש במצב רגיל ביחס לפרויקט בגודל הזה

ובוודאי מאשר לנדרש מבחינה חוזית.

חשוב לנו שתדעו שהסיבה לכך הינה שלנגד עיננו עמדה ועומדת טובתכם כלקוחות שלנו לכל אורך הדרך, ואנו גאים בכך.

בברכה

ערן שרגא

דיירי מעלה אפק שלום רב

בהמשך לפניות של חברים בקבוצה לחברת הניהול ולמשרד עורכי הדין בנושא ביצוע תוספות בניה באופן עצמי ביחידותיהם
לאור העובדות הבאות :
1. כל הבתים קיבלו טופס 4 .
2. בוצעו רישומים כהערות אזהרה פרטניות לכל דו משפחתי.
3. התקבלה חוו"ד ממשרד עורכי הדין שזה לא יפגע או יעכב ברישום הבתים כבית משותף (יתכן רק לדו באותו מגרש).
4. העובדה שערבות הרישום במשב"ש היא ע"ס 52 אש"ח (שמוחזרת בסוף הרישום) ובמידה ויהיה עיכוב ברישום של מגרש ספציפי ניתן יהיה לבקש ממשב"ש הקטנת הערבות.

הוחלט לאפשר לדיירים המעוניינים בכך לממש את זכותם בכפוף לטיפול בנושאים הבאים :
1. חתימה על טפסים יעודיים פרטניים שיסוכמו בין בעלי הנכס לאותו מגרש (בין היתר הסכמה של הדו)
2. חתימה על "כתב אישור והתחייבות" אשר ינוסח על ידי משרד עורכי הדין
3. תשלום דמי טיפול למשרד עורכי הדין.

יובהר כי בנוסף לנושאים האילו קיימות כל הדרישות החוקיות להוצאת היתרי בנייה וביצוע בפועל.

בברכה
ערן  שרגא

דיירי מעלה אפק שלום רב

מצורף תדריך מחזור משכנתאות לכל הבנקים עם כל המסמכים הנלווים הדרושים לשימושכם.
תדריך-מחזור-משכנתאות

חוזה-חכירה-מהוון

סריקת כל טפסי 4

אישורים על רישום הערות אזהרה

נסחי טאבו

בברכה
ערן  שרגא

דיירי מעלה אפק שלום רב

מצורף מכתב מעו"ד עמי אייל לתאגיד המים בראש העין.
ניתן להיעזר במייל זה בקשר מול התאגיד.
בברכה
ערן  שרגא

דיירי מעלה אפק שלום רב
להלן עדכון בנושא מיחזור משכנתאות :
בשעה טובה התקבל אישור מבנק לאומי על "שחרור" הפרויקט מליווי בנקאי.
בנסיבות אילו, ניתן כעת לבצע מיחזור משכנתאות, בשלב זה בבנק לאומי בלבד.
מיחזור המשכנתאות יהיה על פי תנאי השוק כיום ולא בתנאים של קבוצת רכישה, כפי שהיה עד כה.
מי שמעוניין למחזר את המשכנתא בבנק לאומי, יכול להתקשר לטלפון 6062* או לטלפון 3200*.

חברי קבוצה אשר לא ניצלו מסגרת אשראי בבנק לאומי, יכולים לפנות למוקד הישיר של בנק לאומי בטלפון 6062*
כדי לקבל מכתב החרגה (מכתב המאשר כי המשכנתא הכללית של בנק לאומי הרשומה היום, לא חלה על זכויותיו)
לגבי בנקים אחרים עו"ד עמי אייל יוציא עדכון בימים הקרובים כאשר צפי יכולת המיחזור בבנקים אחרים הינה בשבועות הקרובים.
בברכה ערן שרגא

דיירי מעלה אפק שלום רב
אנו לקרא סיום שלב הביצוע בפרויקט .

להלן דגשים לידיעתכם:
1. לכל יחידות הדיור בפרויקט יש טופס 4 וכולן נמסרו למעט יחידות בודדות בהן מבוצעות עבודות תיקונים לקראת מסירה.
2. השלמת העבודות שנותרו בכלל הפרויקט גובשה על ידי הפיקוח – אינג' גיא ברנובסקי, בהתייחס למרכיבים חיוניים בלבד ומצורפת בקובץ למייל זה.
3. לגבי הפיקדון בסכום של כ- 10,000 ש"ח בממוצע ליח"ד- נציגות הקבוצה אמורה לקבל החלטה לגבי מועדי והיקפי החזרת סכומי הפיקדון, תוך הבאה בחשבון בין היתר של תזרים המזומנים וסוג חשבון הבנק ממנו ניתן לשלם את הפיקדון.
בימים הקרובים אמורים להישלח לחברי הקבוצה טפסים לאישור חוזר עם פרטי חשבונות הבנק לביצוע התשלומים.
4. החל מ 1.7.2019 מפסיקה פעילותו של מנהל הפרויקט מטעם הקבלן – רומן בראון.
קבלני המערכות – חשמל. אינסטלציה, מיזוג אויר , אלומיניום – יסיימו את העבודות שבתכולת העבודה שלהם.

לצורך תיקון תקלות ניתן לפנות ישירות לקבלנים לפי הפרטים הבאים:
1) אלומיניום ג'סן : 053-8251519
2) חשמל עוזי אנקר – אימן : 050-3334723
3) אינסטלציה אבו פואז : 052-3453147
4) קבלן גמרים בדראן : 050-9900253
5) קבלן איטום : דן : 054-3023070
6) ספק דלתות פנים – גלי : 050-5102263
7) ספק דלתות חוץ – דותן : 052-6144425
8) קבלן עבודות פיתוח שאוקי : 050-9066666
9) קבלן מסגרות דודי תורג'מן : 052-3573881
10) קבלן מדרגות פנים נחום בנימין : 050-8811844
11) אלוקל – אמיר : 055-6692387

5. מיחזור משכנתאות – על מנת למחזר בכל בנק נדרש לרשום בטאבו את חוזה החכירה (אושר ע"י מחוז מרכז של רמ"י ונמצא בחתימות בירושלים), את המשכנתא הכללית לטובת בנק לאומי והערות אזהרה לטובת חברי הקבוצה.
כמו כן נדרש לסכם חשבונות סופיים עם ספקים על מנת שהבנק ישחרר את הפרויקט מהליווי. להערתכנו בעוד מספר שבועות ניתן יהיה להשלים תהליכים אלו והודעה מפורטת לגבי אופן המחזור תופץ לחברי הקבוצה.

בברכה ערן שרגא

קבוצת מעלה אפק שלום רב
להלן עדכונים בנושאים הבאים :

תיאום סיום הפרויקט עם הנאמן – עו"ד שי גרנות
התקיימה אתמול פגישה עם הנאמן והקבלן לתיאום סיום ביצוע הפרויקט.
הובהר לנאמן ולקבלן כי מעבר לתקציב הקיים אין מקורות מימון אחרים. חלק ממקורות המימון הם ערבות משהב"ש שלהערכת הנאמן תוחזר תוך כ 3 שבועות וערבות הקבלן בפעימה השנייה.
חילוט ערבות זו ממשיכה להיות מטופלת על ידי הנאמן מול בנק הפועלים.

סיום הביצוע
עד היום נמסרו 44 בתים, 8 הבתים הנותרים יימסרו בימים הקרובים.
תיקון ליקויים והשלמת חוסרים מבוצעים על פי תכנית עבודה מפורטת המנוהלת על ידי הקבלן.
השלמת כל התיקונים והחוסרים צפויה עד סוף חודש יוני.
נושא הפיקדון יועלה בישיבת הנציגות הבאה.

חוזה חכירה
החוזה נמצא במינהל לחתימות. עד סוף השבוע צפויה חתימת המחוז במינהל ולאחר יועבר לחתימה בירושלים
לאחר חתימה זו יתחיל הליך רישום הזכויות בטאבו, הערות אזהרה ורישום המשכנתא.
ככלל לצורך מיחזור המשכנתאות, דרישת הבנק היא תשלום סופי לכל הספקים בפרויקט.

בברכה
ערן שרגא

קבוצת מעלה אפק שלום רב
להלן הודעות לידיעתכם:
1. בימים אלו מתקבלות אצלנו פניות רבות לגבי חיובים של בנק לאומי לגבי עמלות בסדרי גודל של כ- 20 אש"ח.
מדובר כמובן בחיובים שגויים של הבנק. העניין הועבר להנהלה ראשית של הבנק לטיפול ותיקון.

2. מצורף מכתב של עו"ד עמי אייל עם דרישת פרטניות של העירייה לתשלומי ארנונה מדיירי 2 הרחובות העליונים.
באחריות כל אחד לפנות לעירייה להסדיר את נושא הארנונה, כולל בקשה ל"פטור נכס ריק" למעוניינים.
העירייה מחייבת בארנונה ובאגרת שמירה החל ממועד קבלת טופס 4.
הטיפול מול העירייה הוא באחריות בעלי יחידות הדיור בלבד.
דיירי רחוב שושנה דמארי יקבלו דרישות דומות בהמשך.
בברכה, ערן שרגא

קבוצת מעלה אפק שלום רב
בעקבות השלמת חיבור מוני החשמל לכל יחידות הדיור בפרויקט, התקיימה היום פגישה עם הקבלן הראשי, קבלני המשנה, נציגי הנאמן וחברת הניהול.
מטרת הפגישה הייתה לגבש את דרך הפעולה לסיום כל השלמות הביצוע ותיקוני הליקויים במהלך החודש.
בנושא חשמל תואם עם קבלן החשמל – עוזי אנקר, כי הוא יתגבר את ציוותי הביצוע ויכנס לביצוע השלמות ותיקונים לכל בית ובית על פי רשימה שתוכן על ידי הדיירים.
לצורך כך הינכם מתבקשים להכין לנושא החשמל רשימת תקלות וחוסרים כל אחד בביתו.
את הרשימה לשלוח במייל לרומן המכותב למייל זה. רומן ירכז ויווסת את הביצוע במטרה לסיים את כל העבודה בתחום זה תוך כשבועיים.
במקביל תואמו פעולות ההשלמה הדרושות עם כל שאר הקבלנים הפועלים בפרויקט.
נא להעביר הרשימה במהירות האפשרית.
בברכה' ערן שרגא

קבוצת מעלה אפק שלום רב
היום התקבלה התראה דחופה מחברת חשמל על כך שחלק מהדיירים לא שילם עבור בדיקות שבוצעו בפועל ביחידותיהם.
על מנת למנוע ניתוק יזום על ידם בימים הקרובים אנא העבירו באופן דחוף ומסודר את מספרי אישור תשלום שבוצע לפי מספר הזמנה (מספר שמתחיל ב300 בצד השמאלי העליון בשובר הבדיקה), תאריך ביצוע התשלום ומספר החוזה החדש שלכם.

שיתוף הפעולה המהיר שלכם נחוץ על מנת למנוע מצב בו יבוצע ניתוק ללא הודעה מוקדמת ביחידה בה בוצע תשלום.
אנא העבירו המידע בהקדם במייל מסודר לאביב המכותב לידיעה בהודעה זו.
בברכה, ערן שרגא

להלן עדכונים לגבי טופס 4

רחוב יונה וולך
הופקו טפסי 4 לכל הבתים ברחוב.
בוצעה פנייה לחברת החשמל לחיבורי הבתים עם לחץ מסיבי לקבל החיבורים בימים הקרובים.

רחוב רחל המשוררת
אישורים אחרונים להפקת טופס 4 צפויים לתחילת שבוע הבא.
מיד לאחר מכן תבוצע פנייה לחיבור חשמל.
במקביל הקבלן של משהב"ש מבצע תיקון חיבורי ביוב של שני בתים שהחיבורים אליהם לא תקינים.
גם נושא זה יסתיים בשבוע הבא ואינו מתנה את הוצאת טופס 4.

רחוב שושנה דמארי
עבודות הפיתוח של משהב"ש יושלמו בתחילת שבוע הבא.
אנו במאמץ מסיבי להשלים כל המטלות ואישורי טופס 4 בשבועיים הקרובים
מודגש כי תנאי להוצאת טופס 4 הינו סיום כל ההתחשבנות הכספית.

בברכה ערן שרגא

 קבוצת מעלה אפק שלום רב 

לאחרונה הציג הקבלן חריגות מהותיות נוספות בתקציב הפרויקט. חלק מהחריגות נובעות מהארכת לוחות הזמנים והעלויות הכרוכות בכך.

 לאחר פגישה דחופה שנערכה ביום חמישי האחרון עם הנאמן בנושא זה, הובהר על ידי הנאמן באופן נחרץ שעל הקבוצה לממן את העלויות

ובכלל זה עלויות תקורות חברת שגראווי. 

על מנת להימנע מגביית כספים נוספת מחברי הקבוצה ועל מנת להימנע ממצב בו יהיו חברי קבוצה אחרונים (כגון ברחוב שושנה דמארי)

שהנאמן לא ימסור להם דירות בשל היעדר מקורות כספיים,   החליטה חב' געש, בנוסף לוויתור שעשתה בעבר על חלק משכר טרחתה המגיע לה על פי החוזה ומתוך הבנה למצוקה אליה נקלעו חברי הקבוצה, לוותר גם על יתרת שכר הטרחה המגיע לה בפרויקט – סכום של 450 אלף ₪. 

 נדגיש כי הנסיבות המיוחדות שקרו בפרויקט – דהיינו כניסת קבלן להקפאת הליכים וכל מה שקרה וקורה לאחר מכן, הביאו ומביאים מדי יום להשקעת משאבים וזמן ניכרים מצד חברת געש, פי כמה וכמה יותר מהנדרש מהחברה בהתאם לחוזה עם הקבוצה,  תוך עיסוק יומיומי בנושאים שהחברה לא עוסקת בהם באף פרויקט ובאופן חריג למקובל בענף – עם כל המחיר הכלכלי הנובע מכך.

 בברכה, ערן  שרגא

קבוצת מעלה אפק שלום רב

סטטוס טופס 4 

רחובות יונה וולך ורחל המשוררת

השלמת אישורים חסרים

נערכו סיורים של תאגיד המים והועברו דרישות לתיקונים שישולמו עד אמצע שבוע הבא.

אגף שפ"ע – נדרשת השלמת מיכלי איסוף קרטונים. יושלם עד סוף השבוע

בדיקת המטרה תושלם השבוע.

התקבלו אישור יועצי האינסטלציה הפיתוח והניקוז שהיו חסרים.

עם קבלת כל האישורים הנ"ל – יתקבל אישור גוני הנדסה והמינהלת.

 

צפי קבלת טפסי 4   לרחוב יונה וולך  בין 20-30 למרץ, רחוב רחל המשוררת  בין 7-11 באפריל.

 

רחוב שושנה דמארי

עבודות הפיתוח של משהב"ש מתוכננות להתחיל מחר 12.3.19.

משך העבודה הינו כשלושה שבועות כאשר במקביל יבוצעו מסירות הבתים והשלמת האישורים הדרושים.

 טופס 4 ברחוב זה צפוי כשבועיים לאחר סיום עבודות משהב"ש כלומר באמצע אפריל.

 

איכלוס

 לקראת הוצאת טפסי 4 ואיכלוס הבתים מפורט להלן פירוט התהליכים הקשורים באיכלוס

 היתרי חיבור לתשתיות (טופסי 4) – תנאי הכרחי לאכלוס כל אחת מיחידות הדיור, מלבד היותה ראויה למגורים, הינו קבלת היתר חיבור לתשתיות (טופס 4) לאותה יחידת דיור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

קבלתם תלויה בסיום עבודות הקבלן, באישור המועצה המקומית ראש העין  ובאישור הוועדה לתכנון ובנייה. פירוט המועדים צויין לעיל.

 תשתיות ציבוריות-

כאמור קבלת טופס 4 (המאפשר הזמנת חברת החשמל לביצוע בדיקה ולחיבור הבית לחשמל,

תנאי למסירת חזקה ביחידת הדיור) מותנית בסיום מרבית עבודות הפיתוח הציבוריות, שבאחריות משרד הבינוי, תאגיד המים, חברת החשמל, בזק והוט.

 עבודות קבלן הביצוע – בניית הבתים ופיתוח החצרות

קבלת טופס 4 מותנית כאמור לא רק בתשתיות הציבוריות אלא גם בחלק מהעבודות בתוך המגרשים- כגון מוכנות הבתים למגורים והתאמתם להיתרי הבנייה,

מוכנות תשתיות המים והביוב בתוך המגרש וביצוע נכון שלהם, רכיבים מסוימים בפיתוח המגרש ועוד.

מודגש כי קבלת טופס 4 אינה מותנית בתיקון ליקויים בתוך הבתים (למעט ליקויים מסוג המונע קבלת טופס 4- כגון אי סיום עבודות המעטפת של הבית).

תהליך מסירת יחידות הדיור

תהליך מסירת יחידות הדיור מתחלק למס' שלבים :

           א.      סיור מסירה ראשון לדייר ורישום פרוטוקול ליקויים לסיור זה. הכוונה להשלים מסירות אילו עד סוף שבוע הבא. רומן פונה לדיירים לתאם המועדים ונדרש שיתוף פעולה מולו בתיאום המועדים

           ב.      מסירת חזקה (מפתח) לדייר ורישום "פרוטוקול ליקויי חזקה". מסירת החזקה כפופה לתנאים הבאים:

1. קבלת טופס 4.
2. חיבור יחידת הדיור לחשמל (התקנת מונה חשמל) ע"י חברת החשמל. חברת החשמל מגיעה לערוך את הבדיקה ולחבר את הבית לחשמל אך ורק לאחר קבלת טופס 4.

                   ממועד ההזמנה ועד מועד ההגעה עוברים מספר ימים- העניין תלוי בעומס העבודה בחברת החשמל. ראו בנוגע לתהליך החיבור לחשמל (שחלקו באחריות הדייר) בהמשך המידעון.

3. על בני זוג/ בעלי הזכויות, החתומים יחד על חוזה יחה"ד, להגיע יחד לביצוע המסירה. אם לאחד מבני הזוג אין אפשרות להגיע, יש להצטייד בייפוי כוח לביצוע התהליך. 

נציין כי, בימים אלה מתבצעים סיורי מסירה ראשונה לחלק מיחידות הדיור. באותן יחידות דיור הקבלן עובד על תיקון הליקויים לצורך הכנתן לסיור המסירה השני .

חיבור חשמל

מתחלק לשלושה חלקים:

האחד- הזמנת ביקורת חברת חשמל. הנושא באחריות הקבלן- אפשרי רק אחרי קבלת טופס 4 ליחידת הדיור.

השני- הזמנת מונה חשמל. הנושא באחריות הדייר– אפשרי רק לאחר שיקבל הודעה מהקבלן על קבלת טופס 4 ליחידת הדיור שלו. במקרה זה על כל דייר לפנות לחברת החשמל לצורך עריכת חוזה (ניתן לערוך חוזה גם טלפונית- דרך מוקד 103).

בשיחה עם נציג השרות תתבקשו למסור פרטי בנק/כרטיס אשראי לצורך גביית תשלומי צריכת החשמל בהמשך. אנו ממליצים לפנות לחברת החשמל מהר ככל שניתן לאחר קבלת טופס 4.

השלישי- לאחר מעבר ביקורת חברת חשמל בהצלחה ובכפוף להזמנת מונה החשמל ע"י הדייר יגיעו נציגי חברת החשמל להתקין את מונה החשמל ולחבר את יחידת הדיור לחשמל.

הזמנת קו טלפון

העתקת קו טלפון או הזמנת קו חדש תתואם ישירות על ידי הדייר מול חברת הטלפון.

 

חיבור מים

תאגיד המים התקין שעון מים בכל יחידת דיור. על כל דייר שקיבל את החזקה לידיו לפנות לתאגיד המים לצורך עריכת חוזה.

חיבור גז

חיבור הגז ליחה"ד הינו באחריות הדייר ויכול להתבצע בפועל רק לאחר מסירת החזקה ביחה"ד לידיכם. כיוון שמדובר בבלוני גז, אינכם מחויבים לחברה כלשהי.

טלוויזיה בכבלים/לווין

הזמנת החיבור תבוצע ישירות על ידי המשתכן מול חברת הכבלים/לווין.

 

ארנונה

לידיעתכם, העירייה מבצעת רישום בארנונה על שמכם מיום קבלת טופס 4. הנכם מתבקשים לפנות למחלקת הגבייה בעיריית ראש העין ולעדכן את מועד החזקה בנכס בהתאם.

קיימת גם אפשרות לקבלת "פטור נכס ריק" לתקופה מסויימת- פרטים במחלקת הגבייה של העירייה.

 

ביצוע עבודות לאחר קבלת החזקה

 

יש להניח כי בסמוך לאחר המועד בו תימסר יחה"ד לרשותכם תעסיקו בעלי מקצוע שונים מטעמכם לביצוע  עבודות או התקנות שונות ביחה"ד או בשטח המגרש שברשותכם, כגון: התקנת מערכות מיזוג אוויר,

ביצוע עבודות גינון, השקיה וכד', ובמוקדם או במאוחר תעברו להתגורר בביתכם החדש. במהלך ביצוע עבודות, התקנות והובלת ציוד כאמור, יש להימנע משפיכת פסולת כלשהי ברשות הרבים, שלא באתר המאושר ע"י הרשות המקומית,

או מגרימת נזקים לתשתיות הציבוריות בשכונה ובסביבתה, ויש להנחות את בעלי המקצוע מטעמכם לנהוג בהתאם.

מעבר לעלויות או קנסות, שיושתו ע"י העירייה בגין שפיכת הפסולת או הנזקים שייגרמו, קיימים גם היבטים בטיחותיים יחד עם פגיעה במראה השכונה ובאיכות החיים שלכם ושל שכניכם.

בברכה , 

 

סטטוס רישום זכויות הדיירים ומחזור משכנתאות

 

בהתאם לעדכון שהתקבל מעו"ד אמי אייל (שהחליף את עו"ד מוריה אופנהיימר), נתן לאחרונה משרד השיכון אישור לרשות מקרקעי ישראל ( "המינהל") לעבור להסכם חכירה.

אמנם הסכם החכירה הוא בין CPM לבין המינהל, אולם עו"ד עמי אייל טיפל בכך מול המינהל במטרה לקדם את הנושא מהר ככל שרק ניתן.

בפגישה שהתקיימה לפני זמן קצר ביקש המינהל לקבל מסמכים שונים, קיבלם כנדרש, ועורכי הדין ממשיכים לפעול מול המינהל במטרה לקבל הסכם חכירה בהקדם.

עם הנפקת הסכם החכירה, הוא ייחתם ע"י CPM וע"י המינהל, ניתן יהיה לרשום אותו בטאבו, לרשום משכנתא לטובת בנק לאומי ולרשום הערות אזהרה לטובת חברי הקבוצה ולטובת בנק לאומי – עניין שיאפשר עקרונית למחזר משכנתא בכל בנק.

מכל מקום, מחזור משכנתא יהיה תלוי בשחרור הפרויקט מהליווי ע"י בנק לאומי, שתנאי סף לו הוא קבלת טופסי 4 לכל יחה"ד בפרויקט.

בהמשך, יטפל משרד עורכי הדין ברישום זכויות של כל דייר ודייר בטאבו באופן ישיר על יחידת הדיור שלו- זאת לאחר רישום בתים משותפים ורישום חכירת משנה לכל דייר.

 

                                                                בברכה

                                                              ערן  שרגא

קבוצת מעלה אפק שלום רב

מצורף עדכון סטטוס לגבי הפרויקט. מטרתנו היא להמשיך לטפל בכל הנושאים אשר יצרו לאחרונה "פקק" בניהול הפרויקט, על מנת להמריץ בחזרה את התנהלות הפרויקט עד לסיומו. להלן הנושאים, ופירוט להם מופיע בהמשך המסמך:

–         הזמנות חדשות של ציוד וחומרים לא נחתמו ע"י הנאמן.
–         שמאי הפרויקט מטעם הבנק אישר לשלם לנאמן סכום חלקי בלבד בשל החריגות בתקציב הבנייה.
–         תקציב הבנייה המעודכן וכימות של גובה החריגה הצפוי בו.
–         חילוט ערבות הקבלן.
–         הסדרת החריגות בתקציב הבנייה מול הבנק, כולל אופן מימונם.
–         בהתבסס על תיאום מול הבנק, הסדרת נושא החריגות בתקציב הבנייה מול השמאי.
–         המשך ניהול קפדני של התקציב ותזרים המזומנים.

להלן פירוט:

1. 1. הזמנות מספקי הקבלן ותשלומים להם- בשבועות האחרונים אנו עדים להאטה בקצב הבנייה. הדבר נובע משלוש סיבות מרכזיות-

א. הזמנות חדשות מספקים לא נחתמו ע"י הנאמן- בשל החריגות התקציביות היה צריך הנאמן לבצע הזמנות כלים וחומרים מספקים שונים. הנאמן סירב לחתום על ההזמנות ודרש כתנאי מקדים את אישורה מראש ובכתב של נציגות הקבוצה לחריגות כספיות אלו (אישור אשר לא ניתן לו ע"י הנציגות כיוון שאינו נדרש בהתאם לתנאי החוזה מולו. לטענת הנאמן האישור נדרש על ידו על מנת לוודא שאכן הקבוצה מתחייבת כלפיו לממן את התשלומים לספקים, כדי שיוכל לחתום על ההזמנות לספקים וגם לעמוד בכך מולם). הכוונה היא לפתור את הנושא מול הנאמן במהלך הימים הקרובים.

ב. שמאי הפרויקט מטעם הבנק אישר לשלם לנאמן סכום חלקי בלבד- נזכיר שהבנק לא משלם כספים ללא אישור השמאי מטעמו. האישור החלקי של השמאי נבע ישירות מהחריגות בתקציב הבנייה שלא הוסדרו מול הבנק עד אמצע השבוע הנוכחי. לאור סיכומים עקרוניים שהושגו השבוע מול הבנק ניתן יהיה לפתור גם את עניין הזה.

ג. עיכובים במימושי אשראי- במהלך ספטמבר ואוקטובר חלו עיכובים במימושי האשראי של החברים בגלל סוגיית ביטוח החיים באמצעות סוכנות הביטוח "מעלות" של הבנק. ככלל, נושא זה נמצא כבר מאחורינו.

2. התהליך מול הנאמן וחריגות כספיות-

מאז האסיפה הכללית נמשך הדיאלוג עם הנאמן לגבי היקף החריגות הכספיות ולגבי ערבות הביצוע:

א. לגבי ערבות הביצוע- הנאמן הודיע בסוף השבוע שעבר כי פנה לבנק הפועלים בהמלצה לחלט את כל הערבות למעט סכום של 200 אש"ח בו תופחת הערבות (זהו למעשה ה"רווח" של בנק הפועלים מהסכמתו לשינוי ההסדר). טרם התקבלה תשובה סופית בנושא. בהנחה שתתקבל תשובה חיובית יכנס לחשבון הקבוצה סכום של כ- 2.35 מש"ח מחילוט הערבות (בשתי פעימות: האחת חילוט של כ- 1.6 מש"ח מתוקף ההסכם הקודם עם הנאמן מלפני כחצי שנה, שעד כה היה החילוט מותנה בהפחתת הערבות; השנייה- תוספת של כ- 0.75 מש"ח לחילוט שבגינה פנה הנאמן לאחרונה לבנק הפועלים).

ב. לגבי תקציב הבנייה- הקבלן הכין לאחרונה תקציב עדכני והציגו בפני חברת הפיקוח, חברת געש וחברי נציגות הקבוצה בסוף השבוע שעבר. בהמשך לכך נערכו פגישות בנושא עם נציגי הפיקוח, חברת געש ונציגות הקבוצה ונערכו שינויים כלפי מטה בהערכות. בהתאם לכך, מדובר בחריגה מוערכת של כ- 6.8 מש"ח כולל מע"מ מההסכם המקורי מול הנאמן.

ג. מכאן שהתוספת הנדרשת לסיומו של הפרויקט נטו ( כ-6.8 מש"ח פחות כ- 2.3 מש"ח חילוט ערבות) הינה כ- 4.5 מש"ח (שזה כ- 87 אש"ח בממוצע ליח"ד).

3. התהליך מול בנק לאומי- עם קבלת הודעת הנאמן בנוגע לערבות ולתקציב הבנייה העדכני ביקשנו לקיים פגישה דחופה עם בנק לאומי. הפגישה אכן נערכה השבוע ולהלן סיכומיה המרכזיים:

א. הותרת הבנ"מ על כנו בעיתוי הנוכחי- בתקציב הקבוצה ישנם אמנם בנ"מ בלתי מנוצל (רזרבה תקציבית) של כ- 1 מש"ח, וזאת לאחר שבנק לאומי הסכים בעבר להפחיתו לסכום זה. לכאורה ניתן לקזז את יתרת הבנ"מ מאותם 4.5 מש"ח (ולגבות כעת מהדיירים רק כ- 3.5 מש"ח), אולם בגלל שעלות הבנייה הסופית שתהיה בפועל בסופו של הפרויקט אינה ודאית עדיין, בגלל שטרם התקבל אישור בנק הפועלים ואישור בית המשפט לחילוט הערבות בסכום הנוסף של כ- 0.75 מש"ח כאמור, ובגלל קיומן של ערבויות שנתנה הקבוצה לטובת משרד השיכון שטרם הופחתו בסכום של כ- 1 מש"ח, החליט בנק לאומי להותיר בתקציב הפרויקט בעיתוי הנוכחי את כל יתרת הבנ"מ האמורה לעיל ודורש לגבות מהדיירים (מהון עצמי או ממסגרות אשראי- כפי שיפורט להלן) סכום כולל של כ- 4.5 מש"ח (כ- 87 אש"ח בממוצע ליח"ד).

כמובן שככל שבעתיד יוותרו עודפים בקופת הקבוצה (בשל אי שימוש בבנ"מ), הם יוחזרו לדיירים.

לאור האמור, בכוונתנו להפיץ בימים הקרובים באמצעות משרד רו"ח פריידקס עדכון אומדן עלות פרטני של יחה"ד. יש לבצע את התשלום לקופת הקבוצה עד ליום א', 1.12.18 באמצעות הון עצמי או מסגרת אשראי.

ב. אופן מימון החריגה ע"י החברים- כמו כל תשלום, ניתן לשלם את התוספת לאומדן באמצעות הון עצמי, או באמצעות מימוש אשראי או שילוב ביניהם. למרבית החברים קיימת עדיין מסגרת אשראי בלתי מנוצלת המספיקה כולה למימון החריגה. לשאר החברים, אשר כבר ניצלו את מלוא מסגרת האשראי שלהם, יאפשר הבנק להגדיל את מסגרת האשראי לפי יחס המימון שאושר לכל אחד מהם בזמנו- בד"כ 60% מימון או 50% מימון (וכפוף לבדיקת יכול החזר פרטנית עדכנית) ואת היתרה יידרש החבר לממן מהון עצמי. יצוין, כי לבעלי חשבון עו"ש משכורת בבנק לאומי ניתן יהיה, בכפוף לבדיקת יכולת ההחזר העדכנית האמורה, לתת אפילו מסגרת אשראי על כל סכום התוספת לעלות יחה"ד. תדריך מפורט בנושא יופץ לאותם חברים, ובכלל זה הצורך להביא מסמכים עדכניים כגון תלושי משכורת ותדפיסי עו"ש.

4. ביטוח חיים- למעט בודדים, כל חברי הקבוצה חידשו את ביטוח החיים מול חברת מעלות. נציגות הקבוצה החליטה, לאחר שהנושא נבדק גם משפטית, לדרוש לבצע ביטוח חיים גם מחברים ששילמו את כל האומדן ושיש להם מסגרת אשראי לא מנוצלת (כאמור, מדובר בבודדים), ובכלל זה גם ממי שמצהיר שישלם את כל החריגות מהון עצמי. יצוין, כי ביצוע ביטוח חיים

    כאמור הינו רק על המסגרת ואינו כרוך בתשלום פרמיה לחברת הביטוח אם אכן לא יממשו אשראי. חברים בודדים אלו מתבקשים להשלים את התהליך מול חברת "מעלות".

5. ביטוח מבנה

    בקרוב, עם קבלת טופס 4, יידרש כל אחד ואחד שמימש אשראי לבצע ביטוח מבנה. הוראות מפורטות לגבי כך תישלחנה בהמשך.

6. סטטוס ביצוע

             חשמל שחור – גמור

             חשמל לבן התקנת אביזרים ולוחות חשמל – 50%

             אינסטלציה שחור כולל הרכבות סמויות ואמבטיות- גמור

             טיח פנים וחוץ – גמור

             שליכט – 90 אחוז גמור

             ריצוף יבש ורטוב כולל חיפויים ומרפסות – גמור

             אלומיניום- 80 אחוז ביצוע

             תשתית ביוב חוץ גמור

             תשתיות מים 80 אחוז גמור

             יציקת קירות פיתוח – גמור

           חיפוי קירות פיתוח 95 אחוז גמור

             מעקות פיתוח – 55 אחוז גמור

              איטום יריעות בגגות גמור

             קירות פיתוח טיח ושליט 90 אחוז גמור

             פיתוח משתלבות ואבן טבעית 50 אחוז גמור.

             הרכבת דלתות כניסה – גמור

             הרכבת מטבחים – הותקנו ב3 יחידות דיור.

             התקנת מסנני ממ"ד – גמור.

             התקנות פרגולות ביציאה מסלון – גמור.

             הרכבת ארונות בזק – גמור.

7. סטטוס עבודות ציבוריות:

             תשתית תאורה ועמודים ללא פנסים – הסתיים.

             הכנות תשתית בזק הוט וחח"י הסתיים.

             חיווט כבלים חברת חשמל – כביש עליון הסתיים, כביש אמצעי בביצוע ולאחר מכן יבוצע כביש תחתון.

  לאחר סיום עבודות חברת חשמל והשחלות כבלים של בזק והוט יבוצעו עבודות תשתית מים לחיבור לחץ.

   לאחר סיום עבודות תשתית מים יכנס קבלן מטעם משהב"ש לביצוע עבודות ברחובות. אספלט או משתלבת.

8. סטטוס טופס 4

             הקבלן החל באיסוף האישורים הנדרשים והצהיר כי קיבל את רוב אישורי מכון המעבדה שנדרש עבור טופס 4 (כגון אישורי אטימות ממ"ד, אישור הצפת גגות, יישור חוזק בטון וכו')

   על מנת שיהיה ניתן לקבל אישורי טופס 4 נדרש הקבלן בשילוב קבלנים מטעם משהב"ש לסיים את כלל העבודות הציבוריות פנים וחוץ מגרש ואת שאר תנאי טופס 4

   לדוגמא אישור תאגיד המים, אישור אגף שפ"ע בעירייה, אישור מחלקת GIS של משהב"ש, אישור אחראי לביקורת על גמר בניה וכדומה.

9. מסירות

   נכון להיום לאור האטת קצב הביצוע שנפתרת בימים אילו כמפורט למעלה, המסירות מתוכננות להתחיל במהלך ינואר 2019.

10. אסיפה כללית

    מתוכננת אסיפה כללית במהלך נובמבר לצורך עדכונים מפורטים בכל הנושאים לרבות מועדי מסירה.

14.5.2018
קבוצת מעלה אפק שלום רב,
להלן עדכון בנושאים השונים:
ביצוע
לו"ז
אנו מגבשים בימים אילו לו"ז מפורט להשלמת הביצוע ברמת כל מלאכה בכל יחידה.
בלו"ז זה משולבות כמובן כל העבודות הנדרשות על ידי גורמים חיצוניים ובמיוחד משהב"ש כאשר הכוונה למסור להם לעבודה את הרחוב העליון והתחתון ביולי ואת הרחוב האמצעי באוגוסט.
הלו"ז יופץ לידיעתכם במידעון הבא.

תשלומים לקבלן
ינואר 2018 – 1,495 אש"ח
פברואר 2018 – 2,040 אש"ח
מרץ 2018 – 1,726 אש"ח
אפריל 2018 – 2,028 אש"ח אושר וטרם שולם

פיקוח וליקויים בביצוע
פיקוח על הביצוע נעשה באופן שוטף ופרטני על ידי מפקחי חברת וקסמן גוברין שטרן.
אין כל צורך מצד דיירים לבדיקה פרטנית את איכות הבצוע ביחידות הדיור שלהם.
עדיין, דיירים החושבים כי יש ליקויי ביצוע ביחידות הדיור שלהם מוזמנים לפנות אלי עם הפרטים.

בדיקה הנדסית של השלד
היו מספר פניות בנושא זה מדיירים.
מובהר כי בכל פרויקט מחוייב הקבלן להוציא תצהיר לוועדה המקומית על בנייה בהתאם לתכניות ועל פי כל התקנים החלים, כחלק מהמסמכים המחויבים לקבלת טופס 4.
מהנדס הקבלן יעביר את התצהיר החתום לכל בעלי יחידות הדיור לידיעה.

שינויים חיצוניים בבתים
לאור פנייה של דיירים מובהר כי לא ניתן לבצע שינויים חיצוניים בבתים כמו אי ביצוע שליכט חיצוני או אי ביצוע אלמנטים בנויים המופיעים בהיתר (פרגולות, ריצוף וכו')
הסכם השיתוף וההסכם עם הקבלן מתייחסים לנושא זה כמפורט להלן:
סע' 14.8 להסכם השיתוף קובע חד משמעית שהצדדים יהיו רשאים לבצע שינויים פנימיים בלבד ביחידותיהם.
סעיף 27.5.1 להסכם המקורי מול הקבלן (סעיף שלא שונה בהסכם מול שגראווי וממשיך לעמוד בתוקפו) קובע כי שינויים שמבקש דייר חייב לעמוד במספר תנאים ואחד התנאים הוא "שינויים שחבר המזמין יהיה זכאי להזמין.. מתייחסים אך ורק לעבודות בתוך הדירה ללא פגיעה בקירות חיצוניים או בחזותה החיצונית של היחדה.." הוראות דומות מופיעות גם בהסכם הזמנת השינויים ובסעיפים נוספים.

קבוצת מעלה אפק שלום רב,
להלן עדכון בנושאים השונים :
ביצוע
טיח פנים – בוצעו 28 יחידות
חשמל – בוצעו 48 יחידות
אינסטלציה – בוצעו 50 יחידות
תשתיות חוץ – בוצעו 46 יחידות .

במהלך חודש פברואר ,וכתוצאה מנפילת קבלן עבודות הגמר עדי שיין , בוצעו העבודות אשר מקדמות את תהליכי העבודה מול כניסת קבלן גמרים חדש
ומול משהב"ש ,ח"ח ובזק . העבודות שבוצעו הן בתחום עבודות שלד בפיתוח , עפר , שליכט חיצוני , אינסטלציה חוץ , חיפוי אבן בקירות פיתוח ועבודות איטום.
במהלך חודש מרץ יבוצעו מול חברת חשמל , בזק והוט פגישות נוספות לתיאום כניסה לעבודות והם יחלו בביצוע התאמות התשתיות הציבוריות לגומחות במגרשים .

עד היום שולמו לנאמן בגין הביצוע הסכומים הבאים כולל מע"מ :

בגין ינואר- 1,495 אש"ח.
בגין דצמבר- 2,934 אש"ח.
בגין נובמבר- 1,928 אש"ח.
בגין אוקטובר- 1,794 אש"ח.
בגין ספטמבר- 1,577 אש"ח.
בגין אוגוסט- 1,004 אש"ח.
מקדמה- 702 אש"ח.
סה"כ שולם- 11,434 אש"ח

מקביל לנפילת קבלן הגמרים ולקראת אבן הדרך הראשונה של הפחתת ערבות עם סיום שלב השלד, התבקש שגראווי לבצע הערכות תקציביות עדכניות, ובכללן הערכות לעלויות עתידיות עד לסיום הפרויקט. לאחר מספר פגישות עימו מסתמנת חריגה תקציבית עתידית המעלה צורך בחילוט סכומים מהערבות. בעקבות זאת נערכה ישיבה דחופה בין שגראווי והנאמן לבין עוה"ד, חב' הניהול והנציגות. בפגישה הועלה הצורך לחלט את הערבות שבהסכם ואף לפתוח את תנאי החילוט על מנת לנסות להקל על הקבוצה מבחינה כספית. הוגש מתווה מצד הנאמן ובימים אלה מנוהל לגביו מו"מ".
קבלן עבודות גמר
נבחנו מספר חלופות להחלפת קבלן הגמר.
הקבלן שנבחר הינו חברת לונגצ'ין הסינית. תחילת עבודה צפוייה בשבוע הבא. החלפת הקבלן אושרה על ידי הנאמן לרבות תוספת מחיר של כ 680 אלף ₪
שתמומן על חשבון ערבות הקבלן הראשי.

גבייה
בהמשך לפניות שהגיעו מדיירים בנושא סוכם עם חברי הנציגות להפחית את גובה הגבייה הנוכחית מהדיירים לכדי סכום מצטבר של כ- 90% מאומדן עלות יחה"ד.
הודעה בהתאם יצאה ממשרד רו"ח פריידקס. הודעה על מועד הגבייה הבא תופץ בהמשך.

אסיפת דיירים
נקבע תאריך לאסיפת דיירים ב 21.3.2018 שעה 18:00 בספרייה של בית הספר הצומח – רחוב יפה ירקוני 9, ראש העין (ליד הולמס פלייס).
בברכה- ערן שרגא

קבוצת מעלה אפק שלום רב,
להלן הנושאים העיקריים הקשורים לפרויקט מעבר לעבודה השוטפת :
החלפת קבלן עבודות גמר – הקבלן הנוכחי נקלע לקשיים והפסיק את העבודה בכל הפרויקטים שלו ( כ -7 פרויקטים)
החל מיום חמישי האחרון מתקיימת פעילות אינטנסיבית של הקבלן הראשי שגראווי בהתערבות מסיבית שלנו להחלפת הקבלן בטווח קצר.
נכון להיום ייכנס קבלן אחר עוד השבוע עם תגבור בשבוע הבא.
תביעת חוב מול שגראווי
בהמשך למייל של עו"ד מוריה אופנהיימר בנוגע לתביעת החוב, להלן עדכון בנושא :
בשל הודעתה של עו"ד אופנהיימר שמשרדה לא ייצג את הקבוצה בנושא זה (ייצוג הכרוך בתשלום נוסף)
בשל אילוצי לוחות זמנים, שכרה נציגות הקבוצה בסיוענו את משרד עורכי דין גרוס (עו"ד ישראל עזיאל).
גיבשנו יחד עם נציגות הקבוצה את הנזקים הנטענים, התקיימה פגישה עם עו"ד עזיאל ונמצאת בהכנה דחופה על ידי עורך הדין דרישה שהקבוצה תיכלל כנושה במסגרת הסדר הנושים המתגבש, ובכלל זה את סכומי הנזק והאסמכתאות להם. נמשיך לעדכן בנושא.
בברכה
ערן שרגא

שלום לכולם,
לפניית מספר דיירים להלן הבהרות נוספות.
לוח הזמנים החוזי של הקבלן הינו עד סוף אוגוסט 2018 ועוד 3 חודשי גרייס דהיינו סוף נובמבר 2018.
ברור כי הרצון של כולם כולל הקבלן הינו לא לנצל את הגרייס מאחר ולא משולמות לו תקורות בתקופה זו.
עדיין, חוזית זוהי תקופת הביצוע החוזית שרק לאחריה מוטלים עליו קנסות וסנקציות.
נכון להיום סיום העבודות כפי שעדכנתי הינו באוקטובר – נובמבר 2018.

אנו עושים כל הניתן כדי לא להיכנס לתקופת הגרייס לרבות תגבור כוח אדם בכל המקצועות כאשר מעבר לכך, בתחום עבודות הגמר, בינואר הקרוב יתווספו קבוצות ביצוע נוספות.
חב' הפיקוח עוקבת על ההתקדמות וטיב הביצוע ברמה יומית וחב' הניהול ברמה יומית ופגישות על כל הגורמים כל שבוע תוך הפעלת לחץ מסיבי לתגבור קצב העבודה.
תשלומים חודשיים שקיבל הקבלן עד היום כולל מע"מ באלפי ₪ הינם

1. מקדמה- 702
2. תשלום בגין אוגוסט- 1,009
3. בגין ספטמבר- 1,587
4. בגין אוקטובר- 1,794
5. בגין נובמבר – טרם אושר, בסדר גודל של 1.9 מליון ₪.
כפי שניתן לראות הגידול בתשלומים המגיעים לקבלן מראים את התגברות קצב הביצוע החודשי.
בברכה,

ערן שרגא

שלום לכולם,
לאור פניות רבות של דיירים להלן הבהרה לגבי לוח הזמנים לסיום הפרויקט.
לוח זמנים חוזי הינו 13 חודש מסוף יולי 2017 + 3 חודשי גרייס.
לוח הזמנים כפי שהפיקוח ואנחנו מעריכים היום הינו 13 חודשים ועוד כארבעה חודשי ביצוע בפועל כלומר אוקטובר – נובמבר 2018.
בדיונים אינטנסיביים מול הקבלן וקבלני המשנה, בראשות כמאל שגראווי, טוען הקבלן כי החל מינואר הקרוב יתוגברו הצוותים בכל המקצועות ובמיוחד בעבודות גמר וחשמל.
הערכת לוח זמנים עדכנית תעשה לאחר שיבוצע תגבור בפועל כהתחייבות הקבלן.
חברת הפיקוח מכינה בימים אילו סטטוס הנדסי כולל של הפרויקט מעבר לפעילות הפרטנית השוטפת, כרקע לפעילות שתגבה את דרישתנו לתגבור כוח אדם מקצועי ופנייה לנאמן במידה ויהיה צורך.
וועד הפרויקט מעורה בכל הנתונים ובכל הפרטים.
בברכה,
ערן שרגא

5.12.2017
מעלה אפק – מידעון דצמבר 2017
חברי קבוצת מעלה אפק שלום רב,
להלן עידכונים לגבי מצב ביצוע הפרויקט.

בוצע עד היום
שלד כולל מחיצות – עד כה סיימו לבצע 46 יח"ד כולל מחיצות. קבלן ממשיך בביצוע קירות פיתוח היקפיים.
אינסטלציה – סיימו ביצוע תשתית צנרת מים ודלוחין ב 30 יח"ד. ביצעו תשתיות ביוב חוץ ב 6 יח"ד.
חשמל -סיימו חיווט צנרת חשמל ב32 יח"ד.
מיזוג אויר – קבלן מיזוג האוויר אשר עבד בפרויקט הוחלף . הקבלן החדש ייצור קשר עם הדיירים בימים הקרובים לקביעת פגישות.
חיפוי אבן – קבלן ימשיך חיפוי בימים הקרובים.
דלתות פנים – משקופים הסמויים הותקנו בכמחצית מהפרויקט. ספק צפוי לזמן דיירים בחודש הקרוב לבחירת גווני דלתות.
אלומיניום – קבלן אלומיניום ממשיך לבצע התקנות משקופים סמויים .הקבלן החל לייצר את אלמנטי האלומיניום.
עבודות גמר – הקבלן מתקדם בעבודות טיח פנים , איטום חדרים רטובים , ריצוף , חיפוי מקלחות והתקנת משקופי דלת כניסה.
איטום – קבלן החל לבצע עבודות בטקל שיפועים בגגות.

יעדים עד סוף חודש דצמבר 2017
שלד כולל מחיצות – סיום ביצוע שלד כולל מחיצות עד 15.1.18 . המשך ביצוע קירות פיתוח וגומחות תשתיות .
אינסטלציה – סיום ביצוע הכנות צנרת ודלוחין פנים ב48 יחידות דיור. סיום ביוב חוץ ב22 יחידות דיור.
חשמל – סיום ביצוע חיווט ב44 יחידות דיור .
עבודות גמר- סיום טיח פנים כולל צבע יד ראשונה , ריצוף וחיפוי , סיום טיח חוץ ב 12 יחידות דיור ותחילת ביצוע שליכט צבעוני .
איטום – ביצוע איטום ב 12 יחידות דיור.
עבודות עפר – ביצוע עבודות מילוי אדמה בכלל המגרשים.
כח אדם ולוחות זמנים
כח האדם באתר הינו 80 פועלים בכלל המקצועות.
קצב העבודה אינו מספק לעמידה בלוח זמנים המוכתב .
צפי לעיכוב מלוח הזמנים הכולל המוגדר בחוזה הינו כחודש ימים .
אנו מבצעים פגישות תכופות בשיתוף פעולה עם הועד ,מול כמאל ובשיר שגראווי וקבלני המשנה, בנושא קצב העבודה, שלבי עבודה קריטיים להמשך התקדמות ועמידה בלוח זמנים ובטיב הביצוע.

בימים הקרובים אמור להיות תגבור משמעותי בנושא עבודות גמר כדי להתגבר על הפיגור.
עבודות פרטיות המתבצעות באתר
בימים האחרונים בוצעו עבודות פרטיות עבור דיירים על ידי קבלני משנה בשעות שמעבר לשעות העבודה לרבות בשבת.
עבודות אילו נעשות ללא אישור גורמי הניהול הפיקוח והקבלן הראשי וללא כיסוי ביטוחי ומהוות הן עבירה והן פגיעה בקבוצה.
קבלני המשנה שביצעו עבודות אילו הוזהרו כולל חיוב בקנסות והתחייבו להפסיק פעילות זו.
בברכה
ערן שרגא

חברי קבוצת מעלה אפק שלום רב,
להלן עידכונים לגבי הפרויקט.
ביצוע
בתחילת אוגוסט חזר הפרויקט לביצוע.
התפתחות הביצוע הינה הדרגתית והקצב עולה כל הזמן.
נכון להיום עובדים שני קבלני שלד, קבלן החשמל, וקבלן אבן.
מתחילת שבוע הבא יחלו לעבוד באתר גם קבלני אינסטלציה, מיזוג אויר וגמר.
קבלני עבודות הגמר והאלומיניום הוחלפו על ידי שגראווי לקבלנים אחרים שנבדקו ואושרו על ידי הפיקוח, ללא תוספת עלות.
על פי ההסכם שולמה לשגראווי מקדמה שתופחת מארבעת התשלומים החודשיים הראשונים.
לוח הזמנים לסיום הביצוע הינו 13 חודש.
פיקוח על הביצוע
המפקח יגאל מטעם חברת וקסמן גוברין שטרן נמצא קבוע באתר ומפקח על עבודות הקבלנים.
מטעם חברת ג.ע.ש נמצא כל יום באתר אביב מולדובן.
ישיבות שבועיות קבועות מתקיימות בפורום קבלנים, פיקוח, חב' הניהול ונציגים מהוועד.
שינויי דיירים
בשלב הנוכחי נמצאים 48 תיקי משפחות לקראת סיום והיתרה תוך זמן קצר.
עבודות שבוצעו בזמן ההפסקה על ידי דיירים
מידע שהגיע אלינו בנושא זה נבדק על ידי הפיקוח.
נמצאו שינויים בהיקפים קטנים שבוצעו ומטופלים מול אותם דיירים להחזיר המצב לקדמותו.
כללי
דיירים פונים אלי אישית במיילים וטלפונים ואני משתדל
להשיב לכל הפניות מתוך התחשבות במצב המיוחד בו נמצא הפרויקט.
לצערי דווח לי כי דברים שנאמרו על ידי עברו בצורה מסולפת כנראה מחוסר הבנה לכלל הקבוצה ויצרו מצג כאילו הפרויקט בסכנה.
דיווח זה אינו נכון ואני מבקש להתייחס רק למידעונים או לדיווחי הוועד ולא לשמועות.
ביקורים באתר
דיירים מגיעים לאתר ומסתובבים ללא תיאום וללא ליווי ומסכנים את עצמם בצורה חמורה.
אין מניעה לבקר באתר אך בתיאום מוקדם בלבד עם מנהל העבודה של הקבלן האחראי על הבטיחות באתר.
אסיפה כללית
אנו מעוניינים לזמן אסיפה כללית בסמוך לראש השנה.
כינוס האסיפה הינו שגרתי ואינו מיועד לקבלת החלטות או שינויים אלא לעדכונים בלבד.

בברכה
ערן שרגא

שלום לחברי קבוצת מעלה אפק
להלן עידכונים אחרונים :
חיבור החשמל לאתר לצרכי ביצוע, בוצע בפועל על ידי חברת החשמל ב 3.8.2017.
הקבלנים חזרו לעבודה והעבודה מתפתחת בקצב שיעלה כל יום.
כפי שעודכן במידעון הקודם היו שינויים של הרגע האחרון בהתקשרויות עם חלק מקבלני המשנה.
המצב העדכני ההינו כדלקמן :
תוספת לקבלן שלד א.מ תבור- 40 אש"ח
תוספת לקבלן שלד א. רום בילדינג- 100 אש"ח.
חיסכון בהחלפת קבלן גמרים מ- א.רום בלידינג לעדי שטיין- 148 אש"ח.
חיסכון בהחלפת ספק דלתות פנים מפנדור לפוליווד- 127 אש"ח
תוספת בגין מדרגות- 37 אש"ח.

סה"כ חסכון תקציבי נוכחי של 98 אלף ₪.
אנו עושים כל מאמץ כדי שלא תיפרץ המסגרת התקציבית.

שלום לחברי קבוצת מעלה אפק
להלן עידכונים אחרונים :
ביצוע הפרויקט
במידעון הקודם הוצג כי הקבלן חוזר לעבודה ב 30.7.2017.
בתקופת ההתארגנות ומספר ימים לפני תחילת הביצוע, למרות תיאום מוקדם, חברת החשמל שינתה את מועד אספקת החשמל לאתר מסיבות שאינן קשורות לפרויקט שלנו.
חיבור החשמל לצרכי ביצוע יקרה בפועל מחר 2.8.2017.
בנוסף מספר קבלני משנה עיקריים עם הסכמים חתומים, הודיעו על נסיגה מההסכמים ודרישות כספיות נוספות.
נכון להיום לאחר מו"מ אינטנסיבי נסגרו בשנית הסכמים עם קבלני השלד – רום בילדינג ותבור ועדיין נמצאים במו"מ עם קבלנים לעבודות הגמר.
סיכום:
ידוע לנו היטב כי חברי הקבוצה מתוחים ורוצים לראות כבר ביצוע.
מצד שני הקבוצה צריכה לדעת כי קיימים שינויים כל יום שמטופלים באופן מידי ומקצועי מצד מערך הניהול והפיקוח.
הפעילות כרגע באתר הינה עדיין של הכנות הכרחיות לקראת הביצוע העיקרי כדי לאפשר כניסה מסיבית לביצוע במהלך שבוע הבא.
בברכה, ערן שרגא

שלום לחברי קבוצת מעלה אפק
להלן עידכונים אחרונים:
ש המשך ביצוע הפרויקט
הקבלן חוזר לעבודה ביום ראשון הקרוב 30.7.2017.
משך הביצוע על פי ההסכם 13 חודשים.
אנו עושים הכל כדי שהפרויקט יתנהל ויסתיים בצורה הטובה ביותר לרבות פיקוח מוגבר על הביצוע,
לאור העובדה שהקבלן עובד תחת מנהל מיוחד מטעם בית המשפט.
שינויי דיירים
מתאמת שינויי הדיירים החדשה – נילי באשר החלה בעבודתה ונמצאת כבר בתהליך מול דיירים
על פי עדיפויות הביצוע כפי שתואמו עם מנהל הפרויקט מטעם הקבלן.
בברכה
ערן שרגא

שלום לחברי קבוצת מעלה אפק
להלן עידכונים אחרונים:
אישור בנק לאומי להסדר עם הנאמן
וועדת האשראי דנה בבקשתינו להמשך מימון הפרויקט על פי המתווה שגובש מול הנאמן. על פי הדיווח שקיבלנו הבקשה אושרה.
טרם יצא פרוטוקול פורמלי הצפוי בימים הקרובים.

הסכם עם הנאמן
התקבל היום אישור הנאמן לנוסח ההסכם עם שגראווי. נספחי ההסכם יועברו לעו"ד מוריה מחר והיא תוציא לידיעת כל חברי הקבוצה

את הנוסח הסופי של ההסכם וטבלת השוואה היכן שהיו שינויים.
חתימה על ההסכם על ידי נציגות הדיירים מתוכננת ליום שלישי הקרוב.
עם קבלת פרוטוקול אישור מבנק לאומי וחתימת ההסכם, הנאמן יפנה לבית המשפט לקבלת אישורו.
היה ולא יהיו תקלות בלתי צפויות הקבלן יחזור לביצוע הפרויקט עם סיום חודש הרמדאן בסוף החודש הנוכחי.
בברכה-ערן שרגא

שלום לחברי קבוצת מעלה אפק

להלן עידכונים אחרונים :

עלויות המשך ביצוע

המו"מ עם הקבלן , קבלני המשנה והספקים של הפרויקט הושלם בסוף שבוע שעבר.

אין שינוי מהמפרט המקורי של יחידות הדיור למעט אלומיניום בו הזכוכיות שונו לזכוכית בידודית לקבלת מערכת טובה ואיכותית יותר.

בנושא הפיתוח נשאר המפרט המקורי לרבות ריצוף אבן בשבילי הכניסה.

תוספת העלות הממוצעת ליחידת דיור הינה כ 88 אלף ₪.

אישור בנק לאומי להסדר עם הנאמן

מיד לאחר האסיפה הכללית האחרונה, בה אישרה האסיפה את ההסדר המתגבש עם הנאמן, הועברה לבנק לבחינה טיוטת ההסכם המתגבש.

בהמשך נערכו שיחות עם נציגי הבנק ועורכי הדין מטעמם וכן פגישות עם דרג בכיר בבנק להצגת ההסדר המתגבש.

הבנק ביקש לבדוק מול הנאמן עריכת שינויים קלים ולאחר הפסח אמור להעלותו בפני ועדת אשראי פנימית שלו לצורך אישור.

אישור ועדת האשראי של הבנק מהווה תנאי סף מבחינת כל המעורבים (הבנק, הקבוצה, הנאמן) לשם הוצאת ההסדר לפועל.

עדכון אומדני עלות יחידות הדיור

עם הגעה להסדר הסופי ולאישורו יעודכנו סופית אומדני עלויות הפרויקט ואומדני העלות הפרטניים.

הגשנו לבנק בקשה עקרונית להשתמש במסגרת האשראי העודפת שהוקצתה מלכתחילה בעת החתימה על מסגרות האשראי.

הבקשה נענתה ברמה העקרונית בחיוב, בכפוף לבדיקה פרטנית, ובכללה היקף האשראי הפרטני שנוצל ביחס לאפשרויות שהועמדו למשיכת אשראי,

ולהעמדת ההון העצמי הנדרש טרם הקצאת האשראי הנוספת. נעדכן בנושא בהמשך.

מה בהמשך

מיד לאחר הפסח יושלם ההסכם המשפטי עם הנאמן שנמצא בטיוטות אחרונות.

ההסכם מועבר לאישור בנק לאומי.

הנאמן מעביר את ההסכם ואישור הבנק לאישור בית המשפט שמאפשר את החזרה לביצוע.

לסיכום – אנו עוברים דרך ארוכה ומורכבת אך רואים את החזרה לביצוע בהקדם.

חג שמח
ערן שרגא

עדכון סטטוס לחברי קבוצת מעלה אפק
להלן עדכון המצב בנושא הערכות להמשך הביצוע :
א. חברת שגראווי באמצעות הנאמן העבירה את הצעתה להמשך ביצוע הפרויקט.
התקיימו מספר סבבים של מפגשי משא ומתן עם הנאמן, אנשי החברה ובימים האחרונים גם עם קבלני המשנה העיקריים.

הצעה סופית תועבר בשבוע הבא.
ב. חברת הפיקוח הפיצה מכרז להשלמת העבודות ל 6 קבלנים שהביעו נכונות להגיש הצעה והשתתפו בסיור הקבלנים שנערך באתר.
ההצעות אמורות להתקבל בעד יום רביעי 7.12.2016 וייערך משא ומתן מהיר מול הקבלנים הרלוונטיים.
עם התגבשות כל הנתונים בשיתוף עם הוועד, תכונס אסיפה כללית כשהצפי הינו מחצית חודש דצמבר, לקבלת החלטה לגבי ההמשך.
בברכה,
ערן שרגאש

עדכון סטטוס לחברי קבוצת מעלה אפק
להלן עדכון המצב בנושא הקבלן שגראווי נכון להיום :
א. התקבל מהנאמן דו"ח מצב כספי של הפרויקט.
הדוח רווי נתונים הדורשים בדיקה ואימות ולכן לא ניתן עדיין לעדכן מהן דרישות הנאמן על מנת ששגראווי ימשיכו את הפרויקט.
בכל מקרה בימים הקרובים יחל מו"מ לגיבוש הצעה סופית מבחינתם.
ב. חברת הפיקוח ערכה את החומר הדרוש למכרז קבלנים חדש.
בשלב זה אישרו 4 קבלנים השתתפות. בשבוע הבא יתקיים סיור קבלנים באתר.

השוואה בין כל ההצעות לאחר מו"מ צפוייה בטווח של 3 שבועות.
קבלת החלטה סופית תהיה בפורום של אסיפה כללית בה יוצגו כל הנתונים והמשמעויות.

בברכה,
ערן שרגא

לחברי קבוצת מעלה אפק שלום רב

היום התקיימה פגישה במשרד המנהל המיוחד שמונה מטעם בימ"ש.
בפגישה נכחו עו"ד שי גרנות ועו"ד ישראל בכר (המנהלים כאמור) ומטעמנו נכחו עו"ד אמיתי ארליך, עו"ד בועז אדלשטיין, עו"ד מוריה אופנהיימר, ג'קי ואנוכי.

המנהלים הביעו רצון להמשיך בביצוע הפרוייקט בשם שגראווי, אולם הבהירו כי המשך כאמור יחייב ויתורים ופשרות של כל הנוגעים בדבר.

להלן הסבר קצר על מנת שתקבלו תמונה מלאה של כל ההיבטים הנובעים מכך שמתמנה מנהל בהליכי הקפאה:

המנהל חב אישית לכל התחייבויות הקבלן ומסיבה זו הוא אינו יכול ואינו מוסמך להיות בגירעון תקציבי כלשהו.
המנהל עורך בדיקת כדאיות של כל הפרוייקטים הפתוחים של הקבלן ובודק איזה פרוייקט ניתן "להציל" ולסיים (אף אם נדרשים תוספת תשלום וזמן לשם כך), ואיזה פרוייקט מכביד ואינו כדאי עבורם.
המנהל יוצר קשר עם כל המעורבים (יזמים, קבלני משנה, ספקים וכד') אשר יש להם התקשרויות פתוחות מול הקבלן ומגיע איתם להסדרים.
כך לדוגמא : חלק מהספקים העובדים בפרוייקט שלנו כבר הגיעו איתו להבנות לפיהן הם יוותרו כרגע על כל החובות הפתוחים של הקבלן כלפיהם (ומדובר בלא מעט כסף),
וימשיכו בעבודות מתוך תקווה שאולי בסיום ההליכים יהיו מספיק עודפים והם יוכלו לקבל חלק מהחובות בחזרה.
המנהל הופך להיות המנהל בפועל של חב' שגראווי והוא זה שעוקב אחר הביצוע, מוציא דרישות תשלום בגין עבודות שבוצעו, משלם ישירות לספקים השונים ואחראי לסיום העבודות.

לעניינינו, בפרויקט שלנו המנהל הציע את ההסדר הבא:

המנהל ימשיך בביצוע הפרויקט בשם ועבור שגראווי.
הקבוצה תידרש לתוספת תשלום על מנת שהפרוייקט לא יהיה גרעוני עבור הקבלן. טרם הועבר דוח כספי מטעמם שמפרט את הסכום הנדרש וכיצד הגיעו אליו.
אנו מאמינים שהם ינקבו בסכום קצת יותר גבוה ממה שהם באמת חייבים וכמובן, ננהל מו"מ על כך לאחר שנקבל את הדוח הכספי כאמור.
המנהל מאמין שיעמדו בלוחות הזמנים הקבועים כיום וחריגה תהיה בת כחודש – חודשיים ולא מעבר לכך.
עם זאת, הוא לא מסכים בשום אופן להיות מחוייב לפיצויי איחורים כפי שנקבע בחוזה המקורי מול שגראווי (שוב, הכלל המנחה: אסור לו להיות בגירעון).
המנהל דורש שתוחזר הערבות הבנקאית ששגראווי נתן כיוון שברגע שהפרוייקט מבוצע ע"י מנהלי בימ"ש אין לדעתו צורך בערבות ביצוע
ואילו החזרת הערבות וביטולה בבנק של שגראווי ישחרר להם כספים נוספים שחיוניים להמשך ההתנהלות.

יתרונות וחסרונות לחברי הקבוצה:

יתרונות :
להישאר עם הקבלן שביצע את העבודות מקל על החברים בכך שיש רצף מבחינת האחריות לעבודות, הקבלן כבר מכיר את הפרוייקט ואת כל שינויי הדיירים שנתבקשו בו,
כל / רוב הספקים שהיו ישארו ויהיה הרבה יותר נוח וקל לסיים את הפרוייקט.
יש יתרון לפרויקט שמנוהל ע"י מנהל מטעם בימ"ש כיוון שזה מבטיח התנהלות אחראית ומחושבת.
בצד הפרקטי, כידוע לכם לא מעט קבלנים נפלו בשנתיים האחרונות וקשה מאוד למצוא קבלן רציני אחר שיחליף את שגראווי ואין ערובה שגם הקבלן החדש לא יפול בהמשך.
בנוסף, לא ידוע איך קבלן חדש יתמחר כעת את הכניסה לנעלי שגראווי ואם ידרוש סיוג אחריות, תנאי הסכם חדשים וכד'.
יש גם לזכור כי עריכת מכרז קבלנים, בחירת והחלפת קבלן, עריכת הסכם חדש מולו ואישורו בבנק המלווה זה תהליך שנמשך בד"כ כ – 4 חודשים כך שהצפי לעיכוב שהמנהל מציע נמוך יותר.

חסרונות :
כל דייר יידרש להוסיף סכום כלשהו (שעוד לא ידוע כרגע) ויתכן שהבנק המלווה לא יסכים להגדיל את מסגרות האשראי כך שיש סיכוי גבוה שתאלצו לשלם סכום זה מהון עצמי.
איננו מעוניינים לוותר על הערבות (אולי נצליח להגיע להסכמה להפחית את הסכום שלה במקום לבטלה במלואה,
אך גם במקרה כזה אנו בטוחים שעילות הערבות הרשומות בהסכם ישונו ויהיו הרבה פחות גמישות מבחינתכם).
אם המנהל לא יהיה מחוייב לפיצוי במקרה של איחורים במסירה אין לנו כל דרך להבטיח שאכן יעמדו במועדים שהוא נקב.

בכל מקרה, אנו פועלים כדי לבחון חלופות ביצוע נוספות על ידי קבלנים אחרים כדי לבדוק אם יש היתכנות וכדאיות להחלפת הקבלן.
יש לזכור שלכל הסדר (בין אם הוא יעשה מול המנהל ובין אם יוחלט על החלפת הקבלן) , הבנק המלווה של הקבוצה יהיה חייב לתת את הסכמתו ואישורו מראש.

בהתאם להוראות סע' 16.2.2 להסכם השיתוף עליו חתמתם, נדרשת הצבעת החברים בנושא זה.
לפיכך, אנו מעוניינים לקבוע אסיפת דיירים בה יוצגו הנתונים הסופיים של ההסדר מול המנהל ובה תערך הצבעה (שתוכרע ברוב רגיל) לאופן המשך הפרוייקט.
בהמשך נשלח זימון עם מועד מדוייק לאסיפה כאשר באופן חריג, ועל מנת לחסוך בזמן, יתכן שלא תינתן התראה מראש של 14 יום ממועד הזימון עד מועד האסיפה.

בברכה,
ערן שרגא

שלום לכולם
הבהרה בנושא זכוכיות

לאור פניות רבות בנושא להלן הבהרות.
במקור התכנון היה לזכוכית בידודית בכל הפתחים.
במהלך המו"מ עם הקבלנים לאור ההצעות הגבוהות סוכם מול הקבלנים על הפחתות מחיר על בסיס הפיכת הזכוכית לזכוכית מונוליטית תיקנית.
ההסכם עם שגראווי נחתם בהתאם. ברור כי הכל נעשה בתיאום מלא עם הוועד שהיה פעיל מאוד במו"מ הקבלנים ושותף לקבלת ההחלטה.

הנושא הוצג באסיפה הכללית ולאור בקשות שעלו באסיפה סוכם מול הקבלן מחיר מוסכם מראש להפיכת הזכוכית לטריפלקס
ולהוסיף אופציה לתריסי אור לכל דייר שיהיה מעוניין במסגרת שינויי הדיירים.
המחיר שסוכם ומופיע בחוזה הקבלן הוא 100 ₪ למ"ר שידרוג לזכוכית טריפלקס ו 450 ₪ למ"ר למחיר שידרוג לתריסי אור.

מאחר ועלו שאלות מדיירים יובהרו ההבדלים :
זכוכית מונוליטית – זכוכית שכבה אחת תיקנית בעובי 6 מ"מ בחלונות ו 10 מ"מ זכוכית מחוסמת בויטרינות.
זכוכית בידודית – שתי שכבות זכוכית עם רווח אויר ביניהן – מערכת זו טובה יותר מבחינה טרמית. עובי הזכוכיות בחלונות 6 מ"מ זכוכית 6 מ"מ רווח ו 5 מ"מ זכוכית ובויטרינות 6 מ"מ זכוכית 12 מ"מ רווח ו 6 מ"מ זכוכית.
זכוכית טריפלקס – שתי שכבות זכוכית צמודות בעובי 5+6 מ"מ כשבניהן שכבת חיזוק בעובי 0.76 מ"מ – בעלת חוזק רב יותר ובידוד טרמי טוב יותר מזכוכית רגילה.

לסיכום – הזכוכית שסוכמה לביצוע הינה זכוכית מונוליטית בעובי שצויין העונה על כל דרישות התקן.
דיירים המעוניינים לשדרג בביתם מזכוכית רגילה לטריפלקס – יוכלו לעשות זאת במחיר שנקבע מראש.

בברכה,
ערן שרגא

מידעון מס 13 – ספטמבר 2016

להלן עדכון בנושאים העיקריים של הפרויקט

ביצוע
הפרויקט מתקדם לפי לוח הזמנים החזוי עם הקדמה קלה.
הקדמה זו גם מוצאת את ביטוייה בלוח התשלומים כפי שיצויין בהמשך.
באופן כללי בוצעו כל הקירות התומכים בין שורות הבתים והחלו בביצוע חיפויי האבן,
עבודות השלד בכל הבתים אמורות להסתיים בעוד כחודשיים כאשר במקביל החלו כבר עבודות המערכות.

הקדמת גבייה
בהתאם ללוח התשלומים החזוי התשלום הבא אמור היה להיות בנובמבר 2016 ולעמוד על 81% מאמדן עלות יחידות הדיור (כולל כמובן עלות הקרקע המהווה 50% מסך העלויות)
בפועל עקב הקדמת הביצוע של הקבלן יחסית לתחזית, נדרשת גבייה נוספת לתחילת אוקטובר שתעמוד על השלמה ל 85% מסך כל עלויות הפרויקט.
הצפי מתוך זה הינו להשלמה של כ 60% בהסכם הקבלני עם חב' שגראווי.
יצויין כי ההתחשבנות היא לסך כל הביצוע יחסית להסכם הקבלני כאשר כל יחידה ויחידה הינה באחוז ביצוע אחר.

שינויי דיירים
תחום זה קיבל תשומת לב מירבית בחודשים האחרונים לאור הבעיות שהיו בתחילת הדרך.
אנו מקיימים מעקב צמוד ושוטף כולל פגישות סטטוס שבועיות, פתרון כל בעייה המועלת לצוות שינויי הדיירים או אלי אישית,
ותיאום שוטף עם הביצוע באתר.

בפועל "מתחנו" את לוחות הזמנים ככל שניתן, תוגבר צוות שינויי הדיירים ושופר השירות מהותית.
כתמיד, משפחה שעדיין חשה כי אינה מקבלת מענה הולם, מוזמנת לפנות אלי במייל.

דגשים לתשומת לב :
מיזוג – הופצו מחירוני המזגנים והנמכות הגבס הנלוות. דיירים המבקשים להזמין מערכות מיזוג מתבקשים לעשות זאת עד סוף החודש.
במידה ולא יוזמנו מזגנים יבוצעו הכנות סטנדרטיות כפי שמופיעות בהתקשרות עם הקבלן.
יותר מאוחר לא ניתן יהיה להזמין מזגנים מאחר וכל שינוי יחייב עבודות חשמל, ניקוזים וצנרת גז.
ניתן כמובן יהיה לבצע מיזוג הבתים אחרי מסירתם וטופס 4.
תריסי אור – ניתן לשדרג לתריסי אור במחיר קבוע מראש שסוכם עם הקבלן. את ההזמנות לתאם עם שינויי הדיירים.
שידרוג זכוכיות לטריפלקס – ניתן לשדרג זכוכיות לטריפלקס במחיר קבוע מראש. את ההזמנות יש לתאם עם שינויי הדיירים.

חזית קידמית דגם תמר

עודכנה לביצוע החזית הקידמית של הדגם עם חיפויי דמוי עץ ליד חלון בדומה לתכנון המקורי ובדומה לדגמים האחרים.

בברכת שנה טובה וחגים שמחים

ערן שרגא

מידעון מס 12 – אוגוסט 2016

גם מידעון זה יעסוק בנושא שינויי דיירים המטריד משפחות רבות.

כדי לפתור את הבעיות המועלות על ידי הדיירים נערכה פגישה בסוף שבוע שעבר בהשתתפות הקבלן- בשיר שגרוואי ומהנדס ראשי – הייתם ג'אברין
צוות שינויי הדיירים – גלית, מאיר ואמירה, אודי נגר כנציג הוועד, ג'קי סויסה וערן שרגא.

הועלו כל הנושאים בהם יש עיכובים, חוסר תיאום עם הביצוע, בעיות בתמחור השינויים ורמת שירות – לרבות דוגמאות ספציפיות.

סוכם :
א. לצוות שינויי הדיירים הקיים תתווסף במיידי נופר שהינה בעלת ניסיון רב בתחום. המטרה להתגבר על צוואר הבקבוק שנוצר
עקב לחץ נקודתי רב על הצוות הנובע מהצורך לעמוד בדרישות הביצוע בשטח והצורך לספק את התכניות עם השינויים לפני הביצוע בפועל.
ב. הודגשו באופן חד משמעי ציפיותינו לרמת השירות המצופה מהצוות.
ג. סטטוס מפורט של שינויי דיירים יועבר אלינו כל יום רביעי ויתקיימו פגישות מעקב שבועיות.
ד. באופן מדגמי נציגי חב' הניהול יצטרפו לפגישות עם דיירים כדי לוודא סגירת הליכים נאותה.
ה. דיירים יוזמנו על ידי הקבלן לדירתם לאשר את כל שינויי החשמל והמיקומים לפני ביצוע הטיח ובנפרד את כל שינויי האינסטלציה.

כמו כן, דיירים המרגישים כי אינם מקבלים את השירות הראוי, מוזמנים לפנות אלי במייל ובמידת הצורך אף נתלווה אליהם לפגישות עם מתאמי השינויים.

אני משוכנע כי תוך תקופה קצרה נתגבר על התקלות בתחום זה כאשר מבדיקה שערכנו קיימות לא מעט משפחות
שהתהליך איתן היה מקצועי ענייני וברוח טובה וזו מטשרתינו לגבי הכלל.

בברכה
ערן שרגא

מידעון מס' 11 – יולי 2016

במידעון זה אתייחס רק לנושא שינויי דיירים המטריד משפחות רבות.
אנו מודעים היטב לעובדה של התנהלות בעייתית מול חלק מהדיירים ובמיוחד אילו שבאופן יחסי יש שינויים רבים המבוקשים על ידם.

הבעיות שהובאו לידיעתנו הן בתחום משך תגובה ארוך, יחס לא תמיד שירותי וכן נושאים מקצועיים כמו דרישת תימחור לא לגיטימית על ידי מעצבת שפועלת מטעם המשפחה, חוסר תשובות מספקות וכו'.

מאחר והקבלן הוא האחראי על שינויי הדיירים, הוא הועמד לאורך הדרך בצורך המידי בשיפור השירות.

פעילות הקבלן בתחום הייתה לא מספקת ולאור הצטברות בעיות נקבעה איתו פגישה ליום חמישי הקרוב בהשתתפות וועד הפרויקט כדי לפתור מערכתית את הנושא.

בכל פרויקט דומה קיים פער בין התקדמות הביצוע לתיאום שינויי הדיירים אך בפרויקט שלנו הפער גדול מידי, נדרשת פעולה נמרצת לצמצמו ובזאת אנו ממוקדים.

דיירים המרגישים כי נושאים המועלים על ידם אינם נפתרים מוזמנים לפנות אלי במייל עם הפרטים הרלוונטיים.

אני בטוח כי נתגבר על הנושא ואמשיך לעדכן על ההתפתחויות.