מידע לרוכשים

שלום רב לחברי קבוצת הרכישה אילה 360,

מצ"ב מידעון חודש נובמבר 2021.

שלום לחברי קבוצת רכישה "אילה 360",

אנו שמחים לעדכן אתכם כי לאחר עבודה מאומצת שנעשתה במשך תקופה ארוכה של כל הגורמים המעורבים ( בנק לאומי, משרד עו"ד ברייטהולץ המר, חברת איילה אגם, נציגות הקבוצה) ותוך שיתוף פעולה של חברי  הקבוצה, בשעה טובה בתאריך 24/3/2021 התחיל הפרויקט לקבל את המימון הבנקאי בפועל ובוצע מימוש האשראי הראשון בפרויקט בסך 50,000 ש"ח. 

תחילת קבלת המימון בפועל מבנק הינה אבן דרך קריטית וחשובה בכל פרויקט. בנוגע לפרויקט "אילה 360"- המצב המתקדם בו מצוי הפרויקט, לפיו הבנייה באתר מתקדמת במלוא המרץ, הרי שתחילת קבלת המימון הבנקאי בפועל בימים אלו הייתה צורך חיוני, ואנו שמחים על השגת התוצאה.

להלן מס' הערות חשובות הקשורות לנושא המימון וגביית הכספים מחברי הקבוצה בהמשך:

1. חיוב הריבית– מועד חיוב ריבית ראשון (ריבית יחסית על 50,000 ש"ח ) הוא מאי 2021. יום החיוב המדויק בחודש נקבע ע"י כל אחד מכם במעמד החתימה בבנק (היום ה1 או ה10 בחודש).
2. חיוב עמלת ליווי – מועד חיוב העמלה הוא במעמד חיוב הריבית הראשון , כפי שציינו בסעיף 1. הסכום המדויק לחיוב נמסר לכם במעמד החתימה בבנק והוא חושב לפי 1.25% מאומדן העלות (בניכוי מע"מ).
3. חיוב ביטוח – כידוע, חברים אשר הצטרפו כעוסקים פרטיים, מחויבים בביטוח חיים. החיוב יהיה יחסי על סכום של 50,000 ש"ח. הסכום לחיוב הביטוח הוא בהתאם לפרמיה שנקבעה במסגרת החיתום הביטוחי הפרטני שנעשה מול סוכן הביטוח.
4. המשך גביה בפרויקט – מעתה יפוצלו גביות הכספים בפרויקט לשני חלקים :
   א. גביית תשלומים בגין אומדן העלות לא כולל רכיב המע"מ–  ככלל, מעתה יבוצעו גביות אחת ל-3 חודשים בגין אומדן העלות (ללא רכיב המע"מ- ראו התייחסות לרכיב המע"מ בסעיף הבא). סכומי הגבייה הפרטניים יגזרו מתזרים ההוצאות המשוער של הקבוצה (לפני מע"מ)  שייקבע בין היתר בהתבסס על תחזיות שיתקבלו מעת לעת מחברת הניהול והפיקוח של הפרויקט. הודעה על כל גבייה תועבר אליכם דרך משרד רו"ח פריידקס כחודש לפני מועד הגבייה הנדרש (באמצעות פורטל דיירים ייעודי שמוקם בימים אלו). שימו לב כי עליכם לעקוב אחר המיילים בנושא ולעדכן את נציגי משרד רו"ח פריידקס על אופן התשלום המבוקש- ניתן ואף רצוי לעדכן דרך הפורטל. חבר קבוצה אשר לא יגיב להודעות עד למועד שנקבע, התשלום יועבר אוטומטית באמצעות מימוש מסגרת האשראי ("ברירת מחדל אוטומטית").

ב. גביית מע"מ חודשית- בנוסף לגבייה התלת-חודשית שצוינה בסעיף הקודם, תתבצע אחת לחודש גבייה מחברי הקבוצה בגין רכיב המע"מ. הגבייה תתבצע מהוראת הקבע שהקמתם לחשבון הנאמנות (של עורכי דין ברייטהולץ המר). הסכום לחיוב ייקבע מדי חודש בהתאם לדרישות התשלום החודשיות המיועדות לקבלן ולספקים השונים. הודעה על סכום המע"מ לחיוב תועבר אליכם מדי חודש באמצעות משרד רו"ח פריידקס מספר ימים לפני חיוב חשבונכם בפועל, וזאת באמצעות פורטל הדיירים הייעודי שצוין בסעיף הקודם.

במידה ויש שאלות נוספות בנושא, ניתן לפנות לערן גבע בדוא"ל – erang@ayala-agam.com

ננצל הזדמנות זו להודות לכולכם על שיתוף הפעולה הפורה בתהליך , הצלחה רבה בהמשך וחג פסח כשר ושמח!

שלום רב לחברי קבוצת הרכישה אילה 360,

ראשית אנו שמחים לעדכן שלפני מספר ימים התקבל היתר הבנייה המלא. אנו נפיץ בקרוב מידעון מפורט, אולם בינתיים נבקש להתמקד בהודעה זו בקידום השלמת החוסרים הפרטניים מול הבנק המלווה.

במקביל להחתמות החברים, מתבצע הליך בקרה בבנק לאומי בשיתוף אילה אגם ומשרד עורכי הדין ברייטהולץ המר, לאיתור  והשלמת חוסרים בתיקי ההלוואות.

לא ניתן לבצע את ההלוואות בטרם השלמת מלוא ההתחייבויות כלפי הבנק ולכן אנו מסבים תשומת ליבכם לטיפול מיידי.

ישנם מספר חוסרים מהותיים אשר חוזרים בתיקים רבים. נבקש מכל החברים לקרוא בעיון את הסעיפים הבאים ורק במידה וטרם טופל יש להשלים מיידית למייל של ערן גבע erang@ayala-agam.com  (במידה ואתם לא בטוחים אם טופל, יש לפנות לערן): 

• הוראת קבע לתשלומי המע"מ -הוראת קבע לחשבון הנאמנות של ברייטהולץ המר לטובת תשלומי מע"מ שוטפים בפרויקט ממועד תחילת הליווי הבנקאי. נא לבצע ישירות דרך אתר הבנק שלכם באמצעות קוד מוסד 41190 ולשלוח אסמכתא בסיום למייל של ערן גבע הרשום מעלה.
• הוראת קבע לבנק לאומי לטובת תשלומי הריבית -הוראת קבע לבנק לאומי למשכנתאות לטובת תשלומי ריבית על ההלוואה בבנק לאומי. נא לבצע ישירות דרך אתר הבנק שלכם באמצעות קוד מוסד 771 ולשלוח אסמכתא בסיום למייל של ערן גבע הרשום מעלה.
• פרטיים בלבד- ביטוח חיים – ישנם מספר רוכשים פרטיים בודדים שטרם סיימו את הטיפול בביטוח החיים. אנו מזכירים כי הועמד לרשותכם סוכן הביטוח בנצי שיין (טלפון 054-3275000). כל מי שטרם סיים את הטיפול, מתבקש סיים את הטיפול בנושא מיידית ללא דיחוי נוסף.
• חברות בלבד- דוחות כספיים 2019 או אישור אורכה – חברות אשר חתמו בבנק המלווה והעבירו מאזן בוחן ואישור אורכה, נדרשות להמציא דוחות 2019 חתומים ומבוקרים. במידה וטרם התקבלו הדוחות , יש להעביר אישור אורכה חתום ע"י רו"ח עד מרץ 2021. את הדוחות יש להעביר לערן גבע למייל הרשום מעלה. במידה וכבר העברתם, אין צורך להעביר פעם נוספת.
• חוסרים נוספים – ייתכנו דרישות נוספות בהתאם לדרישות הבנק במסגרת הליך הבקרה המתבצע על ידם. חבר קבוצה אשר מקבל הודעה על כך מערן גבע או מענת נורמן, מתבקש לטפל בכך מיידית.

נודה על שיתוף הפעולה על מנת לקדם מהר ככל הניתן את קבלת המימון הבנקאי לפרויקט.

שלום רב לחברי קבוצת הרכישה אילה 360,

מצורף תדריך הסבר להקמת הוראת קבע לצורך תשלומי המע"מ השוטפים בפרויקט.
בקשה להקמת הרשאה לחיוב חשבון | הוראת קבע לתשלום מע"מ

נא קראו את התדריך בעיון וטפלו בהקמת הוראת הקבע בהתאם להנחיות, לא יאוחר מתאריך 15/12/2020.

לנוחיותכם -להלן פרטי התקשרות לשליחת האסמכתא על הקמת הוראת הקבע או לבירורים נוספים :

ליאת טוביה ממשרד רו"ח פריידקס – liat@frcpa.co.il טלפון 03-6242977

ענת נורמן מחברת איילה אגם – anat@ayala-agam.com  טלפון 03-7705018

ערן גבע מחברת איילה אגם- erang@ayala-agam.com  טלפון 03-7705006

 נודה לשיתוף פעולה מהיר שלכם בנושא.

שלום רב לחברי קבוצת הרכישה אילה 360,

להלן מספר עדכונים בנוגע לסטטוס הפרויקט:

 סטטוס רישוי :

1. כידוע הקבוצה קיבלה עד היום שני היתרים: הראשון- היתר חפירה ודיפון (העבודות בגינו הסתיימו), והשני- היתר לביסוס ולבניית ריצפת המרתף (העבודות החלו וטרם הסתיימו).
2. נותר לקבל את ההיתר המלא לבניית המרתף כולו והמבנים.
3. היתר הבנייה המלא נמצא בשלבים מתקדמים מאד וההערכה היא שניתן לקבלו בתוך כחודש, אם לא תהיינה דרישות נוספות לא צפויות.
4. אחד התנאים לקבלת היתר בנייה הינו תשלום היטל השבחה לוועדה לתכנון ובנייה (או העמדת ערבות בנקאית). מדובר בסכום משמעותי. נכון לעכשיו טרם התקבלה שומת היטל ההשבחה מהוועדה לתכנון ובנייה וטרם ידוע גובהה (תקציב הפרויקט כולל כמובן הערכה לגובה היטל ההשבחה, אשר נערכה ע"י השמאי מטעם הבנק המלווה). אנו לוחצים לקבל את שומת היטל ההשבחה מהר ככל הניתן על מנת לקדם את קבלת היתר הבנייה המלא.

סטטוס בנייה :

1. על מנת לחסוך בזמן יקר ובעלויות, החליטה נציגות הקבוצה שלא להמתין להיתר הבנייה המלא, וגם לא להמתין לתחילת קבלת המימון הבנקאי, אלא לחתום על חוזה עם קבלן לביצוע עבודות הבנייה, ולתת לו צו התחלת עבודה (אשר נמסר לקבלן ב- 21.10.2020). משך הביצוע לפי החוזה הינו 30 חודשים, לרבות חודשיים "גרייס".
2. הקבלן המבצע, "בי.אי.סי בניה והשקעות בע"מ" סיים את התארגנותו, עלה על השטח והתחיל בביצוע עבודות ביסוס המבנים.
3. קבלת היתר בנייה מלא במועד המתוכנן שצויין לעיל תאפשר לקבלן המבצע רצף עבודה, אולם אתגר מרכזי להמשך עבודה רציפה יהיה קבלת המימון הבנקאי– עליו מפורטת מטה התייחסות נפרדת.
4. בכפוף לקבלת היתר הבנייה המלא, צפוי הקבלן להתחיל בביצוע עבודות השלד של 3 קומות המרתפים. מדובר בעבודות שאורכות כחצי שנה.
5. לאחר מכן, עם סיום עבודות ביצוע המרתפים, ייחל הקבלן בביצוע בניית הקומות העיליות ב 4 המבנים.

 סטטוס כספי :

לאור סטטוס הרישוי והבנייה המתקדם שתואר לעיל, נושא קבלת המימון הבנקאי בזמן הינו קריטי ביותר וכעת הוא תלוי אך ורק בחברי הקבוצה, כמפורט להלן. לפיכך נדרש שיתוף פעולה מלא מכל חברי הקבוצה על מנת לעמוד באתגר!

להלן הנושאים המרכזיים הקשורים בכך:

1. חתימה על מסגרות אשראי בבנק – הליך החתימות בבנק המלווה החל בסוף חודש אוקטובר. לצערנו, היו מקרים של פגישות שנדחו בגלל חוסרים במסמכים  ואנו חוששים לעיכוב בקבלת המימון !!!.

           לאור זאת, אנו מבקשים מהחברים שטרם חתמו , להיערך מבעוד מועד עם כל המסמכים הנדרשים.

           חברים שטרם תיאמו פגישה בבנק המלווה, או שנדרשים לפגישה חוזרת – נא לפנות מיידית לערן גבע erang@ayala-agam.com  או לענת נורמן Anat@ayala-agam.com

           חברים שנדרשו להשלים מסמכים נוספים לאחר החתימה- מתבקשים לעשות זאת מיידית.

           לבירורים ושאלות ספציפיות ניתן לפנות לערן גבע בכל שאלה, באמצעות המייל הרשום לעיל.

1. השלמת הון עצמי בגין עדכון אומדן עלות – מספר חברים טרם השלימו את ההון העצמי הנדרש ואנו מטפלים בכך אישית מול כל אחד מהם. לעניין זה עשויות להיות השלכות חמורות על קבלת המימון, אשר אחד מתנאי הסף שלו הינו השלמת מינימום ההון העצמי הנדרש מכל אחד ואחד מחברי הקבוצה. לפיכך כל החברים הרלוונטיים מתבקשים לטפל מיידית בהשלמת החוב בהתאם לפריסה שניתנה  – עד סוף חודש נובמבר.

1. ביטוח חיים לעצמאיים (לא רלוונטי לרוכשים באמצעות חברה/שותפות) – תנאי סף נוסף לקבלת המימון הבנקאי הינו שכל החברים הרלבנטיים (עוסקים מורשים) יערכו ביטוח חיים מתאים. כפי שעדכנו בעבר, רוכשים אשר ביצעו את הרכישה כעוסקים מורשים, מחויבים בביצוע ביטוח חיים בגובה מסגרת האשראי שנפתחה בבנק לאומי. לטובת הטיפול בנושא, המלצנו לטפל מול סוכן הביטוח בנצי שיין  054-3275000 (זאת למעוניינים בהסדר של ביצוע פוליסה ב"פעימות לפי שחרורי האשראי" ולא בפוליסה בסכום מלא מלכתחילה שניתן לערוך אותה מול כל סוכן ביטוח אחר). אנו מבקשים מהחברים שטרם טיפלו בביטוח חיים לבצע זאת בדחיפות ולסיים את הטיפול. ניתן ואף רצוי לסיים את הטיפול עוד בטרם חתימתכם בבנק.

1. נוטריון – תנאי סף נוסף לקבלת המימון הבנקאי הינו שכל החברים יחתמו על מסמכי יפוי כח ומסמכי טיפול ברישום משכון/שעבוד. כפי שעדכנו בעבר, לאחר החתימה בבנק יש לקבוע עם עו"ד תומר המר המשך חתימה על יפוי כח וטיפול ברישום משכון/שעבוד. יש להגיע אליו עם המסמכים הבאים :

            א. יפוי כח

            ב. טופס רישום משכון/שעבוד

            ג. צילום ת.ז

            ד. צילום תעודת התאגדות לחברות

           אנו מבקשים מהחברים שחתמו בבנק וטרם תיאמו פגישה אצל הנוטריון, לתאם מיידית מול תומר בטלפון 054-7397297.

1. הוראת קבע לתשלום מע"מ – כפי שעדכנו בעבר, הבנק המלווה אינו מממן את תשלומי המע"מ בפרויקט, משמע תשלומי המע"מ משולמים מהון עצמי בלבד (ומצד שני החברים יכולים להזדכות על המע"מ מול רשויות מע"מ). מניסיון שלנו ולצורך תפעול תקין ומיטבי של תשלומי המע"מ השוטפים, הדרך המומלצת היא תשלומי מע"מ באמצעות הוראת קבע. לפיכך, כל החברים יידרשו לחתום על הוראת קבע לתשלומים שוטפים של מע"מ. הנושא נמצא בטיפול סופי שלנו מול הבנק ובקרוב נשלח אליכם תדריך ספציפי עם טפסים להמשך טיפול פרטני של כל אחד מכם מול בנק העו"ש שלו לצורך הקמת הוראת הקבע.

אנו חוזרים ומבקשים- הקבלן המבצע התחיל את עבודתו במלוא המרץ לאור היתר הבנייה החלקי. היתר הבנייה המלא אמור גם הוא להתקבל בקרוב, באופן שיאפשר רצף עבודה. עם זאת, על מנת להבטיח את רצף עבודת הקבלן (עניין שיש לו השלכות גם של זמן וגם של עלויות לחברי הקבוצה) נדרש לקבל בזמן את המימון הבנקאי. לפיכך, מתבקשים כל חברי הקבוצה, בכל לשון של בקשה, לשתף פעולה באופן מלא ומהיר בנושאים שפורטו לעיל.

אנו חוזרים מזכירים לכם לעדכן במייל חוזר במידה ויש שינוי באחת מדרכי ההתקשרות אליכם (כתובת דוא"ל, מס' טלפון).

אנו שמחים לבשר לכם כי בשעה טובה בתאריך ה 15.09.2020 נחתם הסכם לביצוע הפרויקט בין נציגות הקבוצה לבין עם הקבלן המבצע- מדובר בחברת "בי.אי.סי בניה והשקעות בע"מ".
זהות הקבלן ופרטי החוזה בין הקבוצה לבין הקבלן נבדקו ע"י בנק לאומי ואושרו על ידו.
הקבלן מתחיל בהתארגנות לעלייה לשטח והתכנון הוא שצו התחלת עבודה יימסר לו במהלך אוקטובר. משך הביצוע על פי החוזה- 30 חודשים (כולל 2 חודשי גרייס).
חתימה בבנק על מסגרות האשראי- עם חתימת החוזה נסללה הדרך לחתימה שלכם בבנק על מסגרות האשראי (או על מסמכי "תיקי הון עצמי" למי שרלבנטי). הנושא נמצא בתיאום מול הבנק ובקרוב נשלח לכם תדריך מפורט, לרבות מועדי החתימה בבנק וההליך לקביעת מועד פרטני לחתימה בבנק.
להלן מספר פרטים לגבי החברה הקבלנית:
החברה הוקמה בשנת 1989. מדובר בחברה בעלת ניסיון רב בתחומי הבניה, בעלת רישיון ג-5 ועוסקת בבניית מבני משרדים ומבני מגורים. לחברה ניסיון עבודה הן עם קבוצות רכישה והן עם יזמים. פרויקטים בולטים שביצעה או מבצעת החברה לאחרונה:

בית נועה- בני ברק, מבנה משרדים של כ- 20 אלף מ"ר.
בית שירה-רחובות, מבנה משרדים של כ- 32 אלף מ"ר.
בית ארז-רחובות, מבנה משרדים של כ- 12 אלף מ"ר.
מגדל "מגדל" – כ"ס, בניה רוויה של 54 יח"ד.
מגדל "רוזמרין"- פ"ת, בניה רוויה של 75 יח"ד.

בהזדמנות זו נבקש לאחל לכם חג שמח ושנה טובה.