Situated in the Pisgat Afek neighborhood of Rosh Ha’Ayin Hahadasha, next to the Neve Afek neighborhood of IDF personnel, the Ma’aleh Afek project includes four, five and six-room units with large gardens.

About the project

The Ma’aleh Afek project is located in the Pisgat Afek neighborhood of the new Rosh Ha’ayin, near to the Neve Afek military neighborhood. The project includes 4, 5 or 6 rooms with large gardens.

Map Location

Gallery

October 2016

October 2016

October 2016

October 2016

April 2016

April 2016

Main specs

Apartment

2-family home, modern and meticulous architectural planning

Yard development, garden soil, preparation for electric gate for car

Entrance gate

Intercom
100×210 cm high-quality front door
Pergola over living room exit to garden
80/80 granite-porcelain flooring on ground level, range of 20 options
Television and phone sockets in all bedrooms
60×60 flooring on upper level, range of 20 options
20 flooring options of choice for the bathrooms
Electric shades on all windows, except for shelter and bathrooms (including living room)
High-quality laminate interior doors
Television, telephone and communication sockets in all rooms
High quality Gewiss or BTicino sockets
Preparation for mini central AC on ground level, split AC on upper level
Preparation for home theater system in living room
Preparation for burglar alarm and horn
Wall-mounted toilets

3 gas points – 2 in unit and 1 in garden

2 water faucets in garden

Bathroom cupboards 80 cm long in both bathrooms

Preparation for heaters in bathrooms
Water point for refrigerator and preparation for dishwasher

Upgraded fixtures and faucets by Hamat, Madgal or Grohe

Screens on windows except shelter
Variety of flooring in bathrooms
Dry-keep shelter window
9 meters of kitchen cupboards. Two suppliers to choose from.
High-quality soft-closing mechanisms
Caeserstone or similar quality
Three-phase electricity

Contact Us

What is a Purchase Group?

A purchase group is the organization of private individuals for the joint purchase of real estate and building of a residential project. The Company professionally accompanies the group from the stage when the members begin to join, through the purchase of the plot of land and the construction of the project, and up to receiving the keys to the apartments. The group appoints representatives from among the group members, who work together with the Company for advancing the project. The building contractor of the project is chosen after issuing a tender for contractors, in which the Company, together with the group’s representatives, assess the bids that have been submitted with respect construction quality, financial stability, meeting milestones and price. The contractor provides the group with a performance guarantee and commits to a time schedule for completing the project. In the event of delay, the contractor must compensate the group’s members with a relative rent fee.

Buyer Information

Buyer Information

הודעות

  • 14/05/18

    14.5.2018
    קבוצת מעלה אפק שלום רב,
    להלן עדכון בנושאים השונים:
    ביצוע
    לו”ז
    אנו מגבשים בימים אילו לו”ז מפורט להשלמת הביצוע ברמת כל מלאכה בכל יחידה.
    בלו”ז זה משולבות כמובן כל העבודות הנדרשות על ידי גורמים חיצוניים ובמיוחד משהב”ש כאשר הכוונה למסור להם לעבודה את הרחוב העליון והתחתון ביולי ואת הרחוב האמצעי באוגוסט.
    הלו”ז יופץ לידיעתכם במידעון הבא.

    תשלומים לקבלן
    ינואר 2018 – 1,495 אש”ח
    פברואר 2018 – 2,040 אש”ח
    מרץ 2018 – 1,726 אש”ח
    אפריל 2018 – 2,028 אש”ח אושר וטרם שולם

    פיקוח וליקויים בביצוע
    פיקוח על הביצוע נעשה באופן שוטף ופרטני על ידי מפקחי חברת וקסמן גוברין שטרן.
    אין כל צורך מצד דיירים לבדיקה פרטנית את איכות הבצוע ביחידות הדיור שלהם.
    עדיין, דיירים החושבים כי יש ליקויי ביצוע ביחידות הדיור שלהם מוזמנים לפנות אלי עם הפרטים.

    בדיקה הנדסית של השלד
    היו מספר פניות בנושא זה מדיירים.
    מובהר כי בכל פרויקט מחוייב הקבלן להוציא תצהיר לוועדה המקומית על בנייה בהתאם לתכניות ועל פי כל התקנים החלים, כחלק מהמסמכים המחויבים לקבלת טופס 4.
    מהנדס הקבלן יעביר את התצהיר החתום לכל בעלי יחידות הדיור לידיעה.

    שינויים חיצוניים בבתים
    לאור פנייה של דיירים מובהר כי לא ניתן לבצע שינויים חיצוניים בבתים כמו אי ביצוע שליכט חיצוני או אי ביצוע אלמנטים בנויים המופיעים בהיתר (פרגולות, ריצוף וכו’)
    הסכם השיתוף וההסכם עם הקבלן מתייחסים לנושא זה כמפורט להלן:
    סע’ 14.8 להסכם השיתוף קובע חד משמעית שהצדדים יהיו רשאים לבצע שינויים פנימיים בלבד ביחידותיהם.
    סעיף 27.5.1 להסכם המקורי מול הקבלן (סעיף שלא שונה בהסכם מול שגראווי וממשיך לעמוד בתוקפו) קובע כי שינויים שמבקש דייר חייב לעמוד במספר תנאים ואחד התנאים הוא “שינויים שחבר המזמין יהיה זכאי להזמין.. מתייחסים אך ורק לעבודות בתוך הדירה ללא פגיעה בקירות חיצוניים או בחזותה החיצונית של היחדה..” הוראות דומות מופיעות גם בהסכם הזמנת השינויים ובסעיפים נוספים.

  • 01/03/18

    קבוצת מעלה אפק שלום רב,
    להלן עדכון בנושאים השונים :
    ביצוע
    טיח פנים – בוצעו 28 יחידות
    חשמל – בוצעו 48 יחידות
    אינסטלציה – בוצעו 50 יחידות
    תשתיות חוץ – בוצעו 46 יחידות .

    במהלך חודש פברואר ,וכתוצאה מנפילת קבלן עבודות הגמר עדי שיין , בוצעו העבודות אשר מקדמות את תהליכי העבודה מול כניסת קבלן גמרים חדש
    ומול משהב”ש ,ח”ח ובזק . העבודות שבוצעו הן בתחום עבודות שלד בפיתוח , עפר , שליכט חיצוני , אינסטלציה חוץ , חיפוי אבן בקירות פיתוח ועבודות איטום.
    במהלך חודש מרץ יבוצעו מול חברת חשמל , בזק והוט פגישות נוספות לתיאום כניסה לעבודות והם יחלו בביצוע התאמות התשתיות הציבוריות לגומחות במגרשים .

    עד היום שולמו לנאמן בגין הביצוע הסכומים הבאים כולל מע”מ :

    בגין ינואר- 1,495 אש”ח.
    בגין דצמבר- 2,934 אש”ח.
    בגין נובמבר- 1,928 אש”ח.
    בגין אוקטובר- 1,794 אש”ח.
    בגין ספטמבר- 1,577 אש”ח.
    בגין אוגוסט- 1,004 אש”ח.
    מקדמה- 702 אש”ח.
    סה”כ שולם- 11,434 אש”ח

    מקביל לנפילת קבלן הגמרים ולקראת אבן הדרך הראשונה של הפחתת ערבות עם סיום שלב השלד, התבקש שגראווי לבצע הערכות תקציביות עדכניות, ובכללן הערכות לעלויות עתידיות עד לסיום הפרויקט. לאחר מספר פגישות עימו מסתמנת חריגה תקציבית עתידית המעלה צורך בחילוט סכומים מהערבות. בעקבות זאת נערכה ישיבה דחופה בין שגראווי והנאמן לבין עוה”ד, חב’ הניהול והנציגות. בפגישה הועלה הצורך לחלט את הערבות שבהסכם ואף לפתוח את תנאי החילוט על מנת לנסות להקל על הקבוצה מבחינה כספית. הוגש מתווה מצד הנאמן ובימים אלה מנוהל לגביו מו”מ”.
    קבלן עבודות גמר
    נבחנו מספר חלופות להחלפת קבלן הגמר.
    הקבלן שנבחר הינו חברת לונגצ’ין הסינית. תחילת עבודה צפוייה בשבוע הבא. החלפת הקבלן אושרה על ידי הנאמן לרבות תוספת מחיר של כ 680 אלף ₪
    שתמומן על חשבון ערבות הקבלן הראשי.

    גבייה
    בהמשך לפניות שהגיעו מדיירים בנושא סוכם עם חברי הנציגות להפחית את גובה הגבייה הנוכחית מהדיירים לכדי סכום מצטבר של כ- 90% מאומדן עלות יחה”ד.
    הודעה בהתאם יצאה ממשרד רו”ח פריידקס. הודעה על מועד הגבייה הבא תופץ בהמשך.

    אסיפת דיירים
    נקבע תאריך לאסיפת דיירים ב 21.3.2018 שעה 18:00 בספרייה של בית הספר הצומח – רחוב יפה ירקוני 9, ראש העין (ליד הולמס פלייס).
    בברכה- ערן שרגא

  • 31/01/18

    קבוצת מעלה אפק שלום רב,
    להלן הנושאים העיקריים הקשורים לפרויקט מעבר לעבודה השוטפת :
    החלפת קבלן עבודות גמר – הקבלן הנוכחי נקלע לקשיים והפסיק את העבודה בכל הפרויקטים שלו ( כ -7 פרויקטים)
    החל מיום חמישי האחרון מתקיימת פעילות אינטנסיבית של הקבלן הראשי שגראווי בהתערבות מסיבית שלנו להחלפת הקבלן בטווח קצר.
    נכון להיום ייכנס קבלן אחר עוד השבוע עם תגבור בשבוע הבא.
    תביעת חוב מול שגראווי
    בהמשך למייל של עו”ד מוריה אופנהיימר בנוגע לתביעת החוב, להלן עדכון בנושא :
    בשל הודעתה של עו”ד אופנהיימר שמשרדה לא ייצג את הקבוצה בנושא זה (ייצוג הכרוך בתשלום נוסף)
    בשל אילוצי לוחות זמנים, שכרה נציגות הקבוצה בסיוענו את משרד עורכי דין גרוס (עו”ד ישראל עזיאל).
    גיבשנו יחד עם נציגות הקבוצה את הנזקים הנטענים, התקיימה פגישה עם עו”ד עזיאל ונמצאת בהכנה דחופה על ידי עורך הדין דרישה שהקבוצה תיכלל כנושה במסגרת הסדר הנושים המתגבש, ובכלל זה את סכומי הנזק והאסמכתאות להם. נמשיך לעדכן בנושא.
    בברכה
    ערן שרגא

  • 17/12/17
    שלום לכולם,
    לפניית מספר דיירים להלן הבהרות נוספות.
    לוח הזמנים החוזי של הקבלן הינו עד סוף אוגוסט 2018 ועוד 3 חודשי גרייס דהיינו סוף נובמבר 2018.
    ברור כי הרצון של כולם כולל הקבלן הינו לא לנצל את הגרייס מאחר ולא משולמות לו תקורות בתקופה זו.
    עדיין, חוזית זוהי תקופת הביצוע החוזית שרק לאחריה מוטלים עליו קנסות וסנקציות.
    נכון להיום סיום העבודות כפי שעדכנתי הינו באוקטובר – נובמבר 2018.

    אנו עושים כל הניתן כדי לא להיכנס לתקופת הגרייס לרבות תגבור כוח אדם בכל המקצועות כאשר מעבר לכך, בתחום עבודות הגמר, בינואר הקרוב יתווספו קבוצות ביצוע נוספות.
    חב’ הפיקוח עוקבת על ההתקדמות וטיב הביצוע ברמה יומית וחב’ הניהול ברמה יומית ופגישות על כל הגורמים כל שבוע תוך הפעלת לחץ מסיבי לתגבור קצב העבודה.
    תשלומים חודשיים שקיבל הקבלן עד היום כולל מע”מ באלפי ₪ הינם

    1. מקדמה- 702
    2. תשלום בגין אוגוסט- 1,009
    3. בגין ספטמבר- 1,587
    4. בגין אוקטובר- 1,794
    5. בגין נובמבר – טרם אושר, בסדר גודל של 1.9 מליון ₪.
    כפי שניתן לראות הגידול בתשלומים המגיעים לקבלן מראים את התגברות קצב הביצוע החודשי.
    בברכה,

    ערן שרגא

  • 11/12/17

    שלום לכולם,
    לאור פניות רבות של דיירים להלן הבהרה לגבי לוח הזמנים לסיום הפרויקט.
    לוח זמנים חוזי הינו 13 חודש מסוף יולי 2017 + 3 חודשי גרייס.
    לוח הזמנים כפי שהפיקוח ואנחנו מעריכים היום הינו 13 חודשים ועוד כארבעה חודשי ביצוע בפועל כלומר אוקטובר – נובמבר 2018.
    בדיונים אינטנסיביים מול הקבלן וקבלני המשנה, בראשות כמאל שגראווי, טוען הקבלן כי החל מינואר הקרוב יתוגברו הצוותים בכל המקצועות ובמיוחד בעבודות גמר וחשמל.
    הערכת לוח זמנים עדכנית תעשה לאחר שיבוצע תגבור בפועל כהתחייבות הקבלן.
    חברת הפיקוח מכינה בימים אילו סטטוס הנדסי כולל של הפרויקט מעבר לפעילות הפרטנית השוטפת, כרקע לפעילות שתגבה את דרישתנו לתגבור כוח אדם מקצועי ופנייה לנאמן במידה ויהיה צורך.
    וועד הפרויקט מעורה בכל הנתונים ובכל הפרטים.
    בברכה,
    ערן שרגא

  • 06/12/17

    5.12.2017
    מעלה אפק – מידעון דצמבר 2017
    חברי קבוצת מעלה אפק שלום רב,
    להלן עידכונים לגבי מצב ביצוע הפרויקט.

    בוצע עד היום
    שלד כולל מחיצות – עד כה סיימו לבצע 46 יח”ד כולל מחיצות. קבלן ממשיך בביצוע קירות פיתוח היקפיים.
    אינסטלציה – סיימו ביצוע תשתית צנרת מים ודלוחין ב 30 יח”ד. ביצעו תשתיות ביוב חוץ ב 6 יח”ד.
    חשמל -סיימו חיווט צנרת חשמל ב32 יח”ד.
    מיזוג אויר – קבלן מיזוג האוויר אשר עבד בפרויקט הוחלף . הקבלן החדש ייצור קשר עם הדיירים בימים הקרובים לקביעת פגישות.
    חיפוי אבן – קבלן ימשיך חיפוי בימים הקרובים.
    דלתות פנים – משקופים הסמויים הותקנו בכמחצית מהפרויקט. ספק צפוי לזמן דיירים בחודש הקרוב לבחירת גווני דלתות.
    אלומיניום – קבלן אלומיניום ממשיך לבצע התקנות משקופים סמויים .הקבלן החל לייצר את אלמנטי האלומיניום.
    עבודות גמר – הקבלן מתקדם בעבודות טיח פנים , איטום חדרים רטובים , ריצוף , חיפוי מקלחות והתקנת משקופי דלת כניסה.
    איטום – קבלן החל לבצע עבודות בטקל שיפועים בגגות.

    יעדים עד סוף חודש דצמבר 2017
    שלד כולל מחיצות – סיום ביצוע שלד כולל מחיצות עד 15.1.18 . המשך ביצוע קירות פיתוח וגומחות תשתיות .
    אינסטלציה – סיום ביצוע הכנות צנרת ודלוחין פנים ב48 יחידות דיור. סיום ביוב חוץ ב22 יחידות דיור.
    חשמל – סיום ביצוע חיווט ב44 יחידות דיור .
    עבודות גמר- סיום טיח פנים כולל צבע יד ראשונה , ריצוף וחיפוי , סיום טיח חוץ ב 12 יחידות דיור ותחילת ביצוע שליכט צבעוני .
    איטום – ביצוע איטום ב 12 יחידות דיור.
    עבודות עפר – ביצוע עבודות מילוי אדמה בכלל המגרשים.
    כח אדם ולוחות זמנים
    כח האדם באתר הינו 80 פועלים בכלל המקצועות.
    קצב העבודה אינו מספק לעמידה בלוח זמנים המוכתב .
    צפי לעיכוב מלוח הזמנים הכולל המוגדר בחוזה הינו כחודש ימים .
    אנו מבצעים פגישות תכופות בשיתוף פעולה עם הועד ,מול כמאל ובשיר שגראווי וקבלני המשנה, בנושא קצב העבודה, שלבי עבודה קריטיים להמשך התקדמות ועמידה בלוח זמנים ובטיב הביצוע.

    בימים הקרובים אמור להיות תגבור משמעותי בנושא עבודות גמר כדי להתגבר על הפיגור.
    עבודות פרטיות המתבצעות באתר
    בימים האחרונים בוצעו עבודות פרטיות עבור דיירים על ידי קבלני משנה בשעות שמעבר לשעות העבודה לרבות בשבת.
    עבודות אילו נעשות ללא אישור גורמי הניהול הפיקוח והקבלן הראשי וללא כיסוי ביטוחי ומהוות הן עבירה והן פגיעה בקבוצה.
    קבלני המשנה שביצעו עבודות אילו הוזהרו כולל חיוב בקנסות והתחייבו להפסיק פעילות זו.
    בברכה
    ערן שרגא

  • 05/09/17

    חברי קבוצת מעלה אפק שלום רב,
    להלן עידכונים לגבי הפרויקט.
    ביצוע
    בתחילת אוגוסט חזר הפרויקט לביצוע.
    התפתחות הביצוע הינה הדרגתית והקצב עולה כל הזמן.
    נכון להיום עובדים שני קבלני שלד, קבלן החשמל, וקבלן אבן.
    מתחילת שבוע הבא יחלו לעבוד באתר גם קבלני אינסטלציה, מיזוג אויר וגמר.
    קבלני עבודות הגמר והאלומיניום הוחלפו על ידי שגראווי לקבלנים אחרים שנבדקו ואושרו על ידי הפיקוח, ללא תוספת עלות.
    על פי ההסכם שולמה לשגראווי מקדמה שתופחת מארבעת התשלומים החודשיים הראשונים.
    לוח הזמנים לסיום הביצוע הינו 13 חודש.
    פיקוח על הביצוע
    המפקח יגאל מטעם חברת וקסמן גוברין שטרן נמצא קבוע באתר ומפקח על עבודות הקבלנים.
    מטעם חברת ג.ע.ש נמצא כל יום באתר אביב מולדובן.
    ישיבות שבועיות קבועות מתקיימות בפורום קבלנים, פיקוח, חב’ הניהול ונציגים מהוועד.
    שינויי דיירים
    בשלב הנוכחי נמצאים 48 תיקי משפחות לקראת סיום והיתרה תוך זמן קצר.
    עבודות שבוצעו בזמן ההפסקה על ידי דיירים
    מידע שהגיע אלינו בנושא זה נבדק על ידי הפיקוח.
    נמצאו שינויים בהיקפים קטנים שבוצעו ומטופלים מול אותם דיירים להחזיר המצב לקדמותו.
    כללי
    דיירים פונים אלי אישית במיילים וטלפונים ואני משתדל
    להשיב לכל הפניות מתוך התחשבות במצב המיוחד בו נמצא הפרויקט.
    לצערי דווח לי כי דברים שנאמרו על ידי עברו בצורה מסולפת כנראה מחוסר הבנה לכלל הקבוצה ויצרו מצג כאילו הפרויקט בסכנה.
    דיווח זה אינו נכון ואני מבקש להתייחס רק למידעונים או לדיווחי הוועד ולא לשמועות.
    ביקורים באתר
    דיירים מגיעים לאתר ומסתובבים ללא תיאום וללא ליווי ומסכנים את עצמם בצורה חמורה.
    אין מניעה לבקר באתר אך בתיאום מוקדם בלבד עם מנהל העבודה של הקבלן האחראי על הבטיחות באתר.
    אסיפה כללית
    אנו מעוניינים לזמן אסיפה כללית בסמוך לראש השנה.
    כינוס האסיפה הינו שגרתי ואינו מיועד לקבלת החלטות או שינויים אלא לעדכונים בלבד.

    בברכה
    ערן שרגא

  • 08/08/17

    שלום לחברי קבוצת מעלה אפק
    להלן עידכונים אחרונים :
    חיבור החשמל לאתר לצרכי ביצוע, בוצע בפועל על ידי חברת החשמל ב 3.8.2017.
    הקבלנים חזרו לעבודה והעבודה מתפתחת בקצב שיעלה כל יום.
    כפי שעודכן במידעון הקודם היו שינויים של הרגע האחרון בהתקשרויות עם חלק מקבלני המשנה.
    המצב העדכני ההינו כדלקמן :
    תוספת לקבלן שלד א.מ תבור- 40 אש”ח
    תוספת לקבלן שלד א. רום בילדינג- 100 אש”ח.
    חיסכון בהחלפת קבלן גמרים מ- א.רום בלידינג לעדי שטיין- 148 אש”ח.
    חיסכון בהחלפת ספק דלתות פנים מפנדור לפוליווד- 127 אש”ח
    תוספת בגין מדרגות- 37 אש”ח.

    סה”כ חסכון תקציבי נוכחי של 98 אלף ₪.
    אנו עושים כל מאמץ כדי שלא תיפרץ המסגרת התקציבית.

  • 02/08/17

    שלום לחברי קבוצת מעלה אפק
    להלן עידכונים אחרונים :
    ביצוע הפרויקט
    במידעון הקודם הוצג כי הקבלן חוזר לעבודה ב 30.7.2017.
    בתקופת ההתארגנות ומספר ימים לפני תחילת הביצוע, למרות תיאום מוקדם, חברת החשמל שינתה את מועד אספקת החשמל לאתר מסיבות שאינן קשורות לפרויקט שלנו.
    חיבור החשמל לצרכי ביצוע יקרה בפועל מחר 2.8.2017.
    בנוסף מספר קבלני משנה עיקריים עם הסכמים חתומים, הודיעו על נסיגה מההסכמים ודרישות כספיות נוספות.
    נכון להיום לאחר מו”מ אינטנסיבי נסגרו בשנית הסכמים עם קבלני השלד – רום בילדינג ותבור ועדיין נמצאים במו”מ עם קבלנים לעבודות הגמר.
    סיכום:
    ידוע לנו היטב כי חברי הקבוצה מתוחים ורוצים לראות כבר ביצוע.
    מצד שני הקבוצה צריכה לדעת כי קיימים שינויים כל יום שמטופלים באופן מידי ומקצועי מצד מערך הניהול והפיקוח.
    הפעילות כרגע באתר הינה עדיין של הכנות הכרחיות לקראת הביצוע העיקרי כדי לאפשר כניסה מסיבית לביצוע במהלך שבוע הבא.
    בברכה, ערן שרגא

  • 27/07/17

    שלום לחברי קבוצת מעלה אפק
    להלן עידכונים אחרונים:
    ש המשך ביצוע הפרויקט
    הקבלן חוזר לעבודה ביום ראשון הקרוב 30.7.2017.
    משך הביצוע על פי ההסכם 13 חודשים.
    אנו עושים הכל כדי שהפרויקט יתנהל ויסתיים בצורה הטובה ביותר לרבות פיקוח מוגבר על הביצוע,
    לאור העובדה שהקבלן עובד תחת מנהל מיוחד מטעם בית המשפט.
    שינויי דיירים
    מתאמת שינויי הדיירים החדשה – נילי באשר החלה בעבודתה ונמצאת כבר בתהליך מול דיירים
    על פי עדיפויות הביצוע כפי שתואמו עם מנהל הפרויקט מטעם הקבלן.
    בברכה
    ערן שרגא

  • 04/06/17

    שלום לחברי קבוצת מעלה אפק
    להלן עידכונים אחרונים:
    אישור בנק לאומי להסדר עם הנאמן
    וועדת האשראי דנה בבקשתינו להמשך מימון הפרויקט על פי המתווה שגובש מול הנאמן. על פי הדיווח שקיבלנו הבקשה אושרה.
    טרם יצא פרוטוקול פורמלי הצפוי בימים הקרובים.

    הסכם עם הנאמן
    התקבל היום אישור הנאמן לנוסח ההסכם עם שגראווי. נספחי ההסכם יועברו לעו”ד מוריה מחר והיא תוציא לידיעת כל חברי הקבוצה

    את הנוסח הסופי של ההסכם וטבלת השוואה היכן שהיו שינויים.
    חתימה על ההסכם על ידי נציגות הדיירים מתוכננת ליום שלישי הקרוב.
    עם קבלת פרוטוקול אישור מבנק לאומי וחתימת ההסכם, הנאמן יפנה לבית המשפט לקבלת אישורו.
    היה ולא יהיו תקלות בלתי צפויות הקבלן יחזור לביצוע הפרויקט עם סיום חודש הרמדאן בסוף החודש הנוכחי.
    בברכה-ערן שרגא

  • 09/04/17
    שלום לחברי קבוצת מעלה אפק

    להלן עידכונים אחרונים :

    עלויות המשך ביצוע

    המו”מ עם הקבלן , קבלני המשנה והספקים של הפרויקט הושלם בסוף שבוע שעבר.

    אין שינוי מהמפרט המקורי של יחידות הדיור למעט אלומיניום בו הזכוכיות שונו לזכוכית בידודית לקבלת מערכת טובה ואיכותית יותר.

    בנושא הפיתוח נשאר המפרט המקורי לרבות ריצוף אבן בשבילי הכניסה.

    תוספת העלות הממוצעת ליחידת דיור הינה כ 88 אלף ₪.

    אישור בנק לאומי להסדר עם הנאמן

    מיד לאחר האסיפה הכללית האחרונה, בה אישרה האסיפה את ההסדר המתגבש עם הנאמן, הועברה לבנק לבחינה טיוטת ההסכם המתגבש.

    בהמשך נערכו שיחות עם נציגי הבנק ועורכי הדין מטעמם וכן פגישות עם דרג בכיר בבנק להצגת ההסדר המתגבש.

    הבנק ביקש לבדוק מול הנאמן עריכת שינויים קלים ולאחר הפסח אמור להעלותו בפני ועדת אשראי פנימית שלו לצורך אישור.

    אישור ועדת האשראי של הבנק מהווה תנאי סף מבחינת כל המעורבים (הבנק, הקבוצה, הנאמן) לשם הוצאת ההסדר לפועל.

    עדכון אומדני עלות יחידות הדיור

    עם הגעה להסדר הסופי ולאישורו יעודכנו סופית אומדני עלויות הפרויקט ואומדני העלות הפרטניים.

    הגשנו לבנק בקשה עקרונית להשתמש במסגרת האשראי העודפת שהוקצתה מלכתחילה בעת החתימה על מסגרות האשראי.

    הבקשה נענתה ברמה העקרונית בחיוב, בכפוף לבדיקה פרטנית, ובכללה היקף האשראי הפרטני שנוצל ביחס לאפשרויות שהועמדו למשיכת אשראי,

    ולהעמדת ההון העצמי הנדרש טרם הקצאת האשראי הנוספת. נעדכן בנושא בהמשך.

    מה בהמשך

    מיד לאחר הפסח יושלם ההסכם המשפטי עם הנאמן שנמצא בטיוטות אחרונות.

    ההסכם מועבר לאישור בנק לאומי.

    הנאמן מעביר את ההסכם ואישור הבנק לאישור בית המשפט שמאפשר את החזרה לביצוע.

    לסיכום – אנו עוברים דרך ארוכה ומורכבת אך רואים את החזרה לביצוע בהקדם.

    חג שמח
    ערן שרגא

  • 1.12.16

    עדכון סטטוס לחברי קבוצת מעלה אפק
    להלן עדכון המצב בנושא הערכות להמשך הביצוע :
    א. חברת שגראווי באמצעות הנאמן העבירה את הצעתה להמשך ביצוע הפרויקט.
    התקיימו מספר סבבים של מפגשי משא ומתן עם הנאמן, אנשי החברה ובימים האחרונים גם עם קבלני המשנה העיקריים.

    הצעה סופית תועבר בשבוע הבא.
    ב. חברת הפיקוח הפיצה מכרז להשלמת העבודות ל 6 קבלנים שהביעו נכונות להגיש הצעה והשתתפו בסיור הקבלנים שנערך באתר.
    ההצעות אמורות להתקבל בעד יום רביעי 7.12.2016 וייערך משא ומתן מהיר מול הקבלנים הרלוונטיים.
    עם התגבשות כל הנתונים בשיתוף עם הוועד, תכונס אסיפה כללית כשהצפי הינו מחצית חודש דצמבר, לקבלת החלטה לגבי ההמשך.
    בברכה,
    ערן שרגאש

  • 08/11/16
    עדכון סטטוס לחברי קבוצת מעלה אפק
    להלן עדכון המצב בנושא הקבלן שגראווי נכון להיום :
    א. התקבל מהנאמן דו”ח מצב כספי של הפרויקט.
    הדוח רווי נתונים הדורשים בדיקה ואימות ולכן לא ניתן עדיין לעדכן מהן דרישות הנאמן על מנת ששגראווי ימשיכו את הפרויקט.
    בכל מקרה בימים הקרובים יחל מו”מ לגיבוש הצעה סופית מבחינתם.
    ב. חברת הפיקוח ערכה את החומר הדרוש למכרז קבלנים חדש.
    בשלב זה אישרו 4 קבלנים השתתפות. בשבוע הבא יתקיים סיור קבלנים באתר.

    השוואה בין כל ההצעות לאחר מו”מ צפוייה בטווח של 3 שבועות.
    קבלת החלטה סופית תהיה בפורום של אסיפה כללית בה יוצגו כל הנתונים והמשמעויות.

    בברכה,
    ערן שרגא

  • 25/10/16

    לחברי קבוצת מעלה אפק שלום רב

    היום התקיימה פגישה במשרד המנהל המיוחד שמונה מטעם בימ”ש.
    בפגישה נכחו עו”ד שי גרנות ועו”ד ישראל בכר (המנהלים כאמור) ומטעמנו נכחו עו”ד אמיתי ארליך, עו”ד בועז אדלשטיין, עו”ד מוריה אופנהיימר, ג’קי ואנוכי.

    המנהלים הביעו רצון להמשיך בביצוע הפרוייקט בשם שגראווי, אולם הבהירו כי המשך כאמור יחייב ויתורים ופשרות של כל הנוגעים בדבר.

    להלן הסבר קצר על מנת שתקבלו תמונה מלאה של כל ההיבטים הנובעים מכך שמתמנה מנהל בהליכי הקפאה:

    המנהל חב אישית לכל התחייבויות הקבלן ומסיבה זו הוא אינו יכול ואינו מוסמך להיות בגירעון תקציבי כלשהו.
    המנהל עורך בדיקת כדאיות של כל הפרוייקטים הפתוחים של הקבלן ובודק איזה פרוייקט ניתן “להציל” ולסיים (אף אם נדרשים תוספת תשלום וזמן לשם כך), ואיזה פרוייקט מכביד ואינו כדאי עבורם.
    המנהל יוצר קשר עם כל המעורבים (יזמים, קבלני משנה, ספקים וכד’) אשר יש להם התקשרויות פתוחות מול הקבלן ומגיע איתם להסדרים.
    כך לדוגמא : חלק מהספקים העובדים בפרוייקט שלנו כבר הגיעו איתו להבנות לפיהן הם יוותרו כרגע על כל החובות הפתוחים של הקבלן כלפיהם (ומדובר בלא מעט כסף),
    וימשיכו בעבודות מתוך תקווה שאולי בסיום ההליכים יהיו מספיק עודפים והם יוכלו לקבל חלק מהחובות בחזרה.
    המנהל הופך להיות המנהל בפועל של חב’ שגראווי והוא זה שעוקב אחר הביצוע, מוציא דרישות תשלום בגין עבודות שבוצעו, משלם ישירות לספקים השונים ואחראי לסיום העבודות.

    לעניינינו, בפרויקט שלנו המנהל הציע את ההסדר הבא:

    המנהל ימשיך בביצוע הפרויקט בשם ועבור שגראווי.
    הקבוצה תידרש לתוספת תשלום על מנת שהפרוייקט לא יהיה גרעוני עבור הקבלן. טרם הועבר דוח כספי מטעמם שמפרט את הסכום הנדרש וכיצד הגיעו אליו.
    אנו מאמינים שהם ינקבו בסכום קצת יותר גבוה ממה שהם באמת חייבים וכמובן, ננהל מו”מ על כך לאחר שנקבל את הדוח הכספי כאמור.
    המנהל מאמין שיעמדו בלוחות הזמנים הקבועים כיום וחריגה תהיה בת כחודש – חודשיים ולא מעבר לכך.
    עם זאת, הוא לא מסכים בשום אופן להיות מחוייב לפיצויי איחורים כפי שנקבע בחוזה המקורי מול שגראווי (שוב, הכלל המנחה: אסור לו להיות בגירעון).
    המנהל דורש שתוחזר הערבות הבנקאית ששגראווי נתן כיוון שברגע שהפרוייקט מבוצע ע”י מנהלי בימ”ש אין לדעתו צורך בערבות ביצוע
    ואילו החזרת הערבות וביטולה בבנק של שגראווי ישחרר להם כספים נוספים שחיוניים להמשך ההתנהלות.

    יתרונות וחסרונות לחברי הקבוצה:

    יתרונות :
    להישאר עם הקבלן שביצע את העבודות מקל על החברים בכך שיש רצף מבחינת האחריות לעבודות, הקבלן כבר מכיר את הפרוייקט ואת כל שינויי הדיירים שנתבקשו בו,
    כל / רוב הספקים שהיו ישארו ויהיה הרבה יותר נוח וקל לסיים את הפרוייקט.
    יש יתרון לפרויקט שמנוהל ע”י מנהל מטעם בימ”ש כיוון שזה מבטיח התנהלות אחראית ומחושבת.
    בצד הפרקטי, כידוע לכם לא מעט קבלנים נפלו בשנתיים האחרונות וקשה מאוד למצוא קבלן רציני אחר שיחליף את שגראווי ואין ערובה שגם הקבלן החדש לא יפול בהמשך.
    בנוסף, לא ידוע איך קבלן חדש יתמחר כעת את הכניסה לנעלי שגראווי ואם ידרוש סיוג אחריות, תנאי הסכם חדשים וכד’.
    יש גם לזכור כי עריכת מכרז קבלנים, בחירת והחלפת קבלן, עריכת הסכם חדש מולו ואישורו בבנק המלווה זה תהליך שנמשך בד”כ כ – 4 חודשים כך שהצפי לעיכוב שהמנהל מציע נמוך יותר.

    חסרונות :
    כל דייר יידרש להוסיף סכום כלשהו (שעוד לא ידוע כרגע) ויתכן שהבנק המלווה לא יסכים להגדיל את מסגרות האשראי כך שיש סיכוי גבוה שתאלצו לשלם סכום זה מהון עצמי.
    איננו מעוניינים לוותר על הערבות (אולי נצליח להגיע להסכמה להפחית את הסכום שלה במקום לבטלה במלואה,
    אך גם במקרה כזה אנו בטוחים שעילות הערבות הרשומות בהסכם ישונו ויהיו הרבה פחות גמישות מבחינתכם).
    אם המנהל לא יהיה מחוייב לפיצוי במקרה של איחורים במסירה אין לנו כל דרך להבטיח שאכן יעמדו במועדים שהוא נקב.

    בכל מקרה, אנו פועלים כדי לבחון חלופות ביצוע נוספות על ידי קבלנים אחרים כדי לבדוק אם יש היתכנות וכדאיות להחלפת הקבלן.
    יש לזכור שלכל הסדר (בין אם הוא יעשה מול המנהל ובין אם יוחלט על החלפת הקבלן) , הבנק המלווה של הקבוצה יהיה חייב לתת את הסכמתו ואישורו מראש.

    בהתאם להוראות סע’ 16.2.2 להסכם השיתוף עליו חתמתם, נדרשת הצבעת החברים בנושא זה.
    לפיכך, אנו מעוניינים לקבוע אסיפת דיירים בה יוצגו הנתונים הסופיים של ההסדר מול המנהל ובה תערך הצבעה (שתוכרע ברוב רגיל) לאופן המשך הפרוייקט.
    בהמשך נשלח זימון עם מועד מדוייק לאסיפה כאשר באופן חריג, ועל מנת לחסוך בזמן, יתכן שלא תינתן התראה מראש של 14 יום ממועד הזימון עד מועד האסיפה.

    בברכה,
    ערן שרגא

  • 23/09/16

    שלום לכולם
    הבהרה בנושא זכוכיות

    לאור פניות רבות בנושא להלן הבהרות.
    במקור התכנון היה לזכוכית בידודית בכל הפתחים.
    במהלך המו”מ עם הקבלנים לאור ההצעות הגבוהות סוכם מול הקבלנים על הפחתות מחיר על בסיס הפיכת הזכוכית לזכוכית מונוליטית תיקנית.
    ההסכם עם שגראווי נחתם בהתאם. ברור כי הכל נעשה בתיאום מלא עם הוועד שהיה פעיל מאוד במו”מ הקבלנים ושותף לקבלת ההחלטה.

    הנושא הוצג באסיפה הכללית ולאור בקשות שעלו באסיפה סוכם מול הקבלן מחיר מוסכם מראש להפיכת הזכוכית לטריפלקס
    ולהוסיף אופציה לתריסי אור לכל דייר שיהיה מעוניין במסגרת שינויי הדיירים.
    המחיר שסוכם ומופיע בחוזה הקבלן הוא 100 ₪ למ”ר שידרוג לזכוכית טריפלקס ו 450 ₪ למ”ר למחיר שידרוג לתריסי אור.

    מאחר ועלו שאלות מדיירים יובהרו ההבדלים :
    זכוכית מונוליטית – זכוכית שכבה אחת תיקנית בעובי 6 מ”מ בחלונות ו 10 מ”מ זכוכית מחוסמת בויטרינות.
    זכוכית בידודית – שתי שכבות זכוכית עם רווח אויר ביניהן – מערכת זו טובה יותר מבחינה טרמית. עובי הזכוכיות בחלונות 6 מ”מ זכוכית 6 מ”מ רווח ו 5 מ”מ זכוכית ובויטרינות 6 מ”מ זכוכית 12 מ”מ רווח ו 6 מ”מ זכוכית.
    זכוכית טריפלקס – שתי שכבות זכוכית צמודות בעובי 5+6 מ”מ כשבניהן שכבת חיזוק בעובי 0.76 מ”מ – בעלת חוזק רב יותר ובידוד טרמי טוב יותר מזכוכית רגילה.

    לסיכום – הזכוכית שסוכמה לביצוע הינה זכוכית מונוליטית בעובי שצויין העונה על כל דרישות התקן.
    דיירים המעוניינים לשדרג בביתם מזכוכית רגילה לטריפלקס – יוכלו לעשות זאת במחיר שנקבע מראש.

    בברכה,
    ערן שרגא

  • 21/09/16

    מידעון מס 13 – ספטמבר 2016

    להלן עדכון בנושאים העיקריים של הפרויקט

    ביצוע
    הפרויקט מתקדם לפי לוח הזמנים החזוי עם הקדמה קלה.
    הקדמה זו גם מוצאת את ביטוייה בלוח התשלומים כפי שיצויין בהמשך.
    באופן כללי בוצעו כל הקירות התומכים בין שורות הבתים והחלו בביצוע חיפויי האבן,
    עבודות השלד בכל הבתים אמורות להסתיים בעוד כחודשיים כאשר במקביל החלו כבר עבודות המערכות.

    הקדמת גבייה
    בהתאם ללוח התשלומים החזוי התשלום הבא אמור היה להיות בנובמבר 2016 ולעמוד על 81% מאמדן עלות יחידות הדיור (כולל כמובן עלות הקרקע המהווה 50% מסך העלויות)
    בפועל עקב הקדמת הביצוע של הקבלן יחסית לתחזית, נדרשת גבייה נוספת לתחילת אוקטובר שתעמוד על השלמה ל 85% מסך כל עלויות הפרויקט.
    הצפי מתוך זה הינו להשלמה של כ 60% בהסכם הקבלני עם חב’ שגראווי.
    יצויין כי ההתחשבנות היא לסך כל הביצוע יחסית להסכם הקבלני כאשר כל יחידה ויחידה הינה באחוז ביצוע אחר.

    שינויי דיירים
    תחום זה קיבל תשומת לב מירבית בחודשים האחרונים לאור הבעיות שהיו בתחילת הדרך.
    אנו מקיימים מעקב צמוד ושוטף כולל פגישות סטטוס שבועיות, פתרון כל בעייה המועלת לצוות שינויי הדיירים או אלי אישית,
    ותיאום שוטף עם הביצוע באתר.

    בפועל “מתחנו” את לוחות הזמנים ככל שניתן, תוגבר צוות שינויי הדיירים ושופר השירות מהותית.
    כתמיד, משפחה שעדיין חשה כי אינה מקבלת מענה הולם, מוזמנת לפנות אלי במייל.

    דגשים לתשומת לב :
    מיזוג – הופצו מחירוני המזגנים והנמכות הגבס הנלוות. דיירים המבקשים להזמין מערכות מיזוג מתבקשים לעשות זאת עד סוף החודש.
    במידה ולא יוזמנו מזגנים יבוצעו הכנות סטנדרטיות כפי שמופיעות בהתקשרות עם הקבלן.
    יותר מאוחר לא ניתן יהיה להזמין מזגנים מאחר וכל שינוי יחייב עבודות חשמל, ניקוזים וצנרת גז.
    ניתן כמובן יהיה לבצע מיזוג הבתים אחרי מסירתם וטופס 4.
    תריסי אור – ניתן לשדרג לתריסי אור במחיר קבוע מראש שסוכם עם הקבלן. את ההזמנות לתאם עם שינויי הדיירים.
    שידרוג זכוכיות לטריפלקס – ניתן לשדרג זכוכיות לטריפלקס במחיר קבוע מראש. את ההזמנות יש לתאם עם שינויי הדיירים.

    חזית קידמית דגם תמר

    עודכנה לביצוע החזית הקידמית של הדגם עם חיפויי דמוי עץ ליד חלון בדומה לתכנון המקורי ובדומה לדגמים האחרים.

    בברכת שנה טובה וחגים שמחים

    ערן שרגא

  • 21/09/16

    מידעון מס 12 – אוגוסט 2016

    גם מידעון זה יעסוק בנושא שינויי דיירים המטריד משפחות רבות.

    כדי לפתור את הבעיות המועלות על ידי הדיירים נערכה פגישה בסוף שבוע שעבר בהשתתפות הקבלן- בשיר שגרוואי ומהנדס ראשי – הייתם ג’אברין
    צוות שינויי הדיירים – גלית, מאיר ואמירה, אודי נגר כנציג הוועד, ג’קי סויסה וערן שרגא.

    הועלו כל הנושאים בהם יש עיכובים, חוסר תיאום עם הביצוע, בעיות בתמחור השינויים ורמת שירות – לרבות דוגמאות ספציפיות.

    סוכם :
    א. לצוות שינויי הדיירים הקיים תתווסף במיידי נופר שהינה בעלת ניסיון רב בתחום. המטרה להתגבר על צוואר הבקבוק שנוצר
    עקב לחץ נקודתי רב על הצוות הנובע מהצורך לעמוד בדרישות הביצוע בשטח והצורך לספק את התכניות עם השינויים לפני הביצוע בפועל.
    ב. הודגשו באופן חד משמעי ציפיותינו לרמת השירות המצופה מהצוות.
    ג. סטטוס מפורט של שינויי דיירים יועבר אלינו כל יום רביעי ויתקיימו פגישות מעקב שבועיות.
    ד. באופן מדגמי נציגי חב’ הניהול יצטרפו לפגישות עם דיירים כדי לוודא סגירת הליכים נאותה.
    ה. דיירים יוזמנו על ידי הקבלן לדירתם לאשר את כל שינויי החשמל והמיקומים לפני ביצוע הטיח ובנפרד את כל שינויי האינסטלציה.

    כמו כן, דיירים המרגישים כי אינם מקבלים את השירות הראוי, מוזמנים לפנות אלי במייל ובמידת הצורך אף נתלווה אליהם לפגישות עם מתאמי השינויים.

    אני משוכנע כי תוך תקופה קצרה נתגבר על התקלות בתחום זה כאשר מבדיקה שערכנו קיימות לא מעט משפחות
    שהתהליך איתן היה מקצועי ענייני וברוח טובה וזו מטשרתינו לגבי הכלל.

    בברכה
    ערן שרגא

  • 13/07/16

    מידעון מס’ 11 – יולי 2016

    במידעון זה אתייחס רק לנושא שינויי דיירים המטריד משפחות רבות.
    אנו מודעים היטב לעובדה של התנהלות בעייתית מול חלק מהדיירים ובמיוחד אילו שבאופן יחסי יש שינויים רבים המבוקשים על ידם.

    הבעיות שהובאו לידיעתנו הן בתחום משך תגובה ארוך, יחס לא תמיד שירותי וכן נושאים מקצועיים כמו דרישת תימחור לא לגיטימית על ידי מעצבת שפועלת מטעם המשפחה, חוסר תשובות מספקות וכו’.

    מאחר והקבלן הוא האחראי על שינויי הדיירים, הוא הועמד לאורך הדרך בצורך המידי בשיפור השירות.

    פעילות הקבלן בתחום הייתה לא מספקת ולאור הצטברות בעיות נקבעה איתו פגישה ליום חמישי הקרוב בהשתתפות וועד הפרויקט כדי לפתור מערכתית את הנושא.

    בכל פרויקט דומה קיים פער בין התקדמות הביצוע לתיאום שינויי הדיירים אך בפרויקט שלנו הפער גדול מידי, נדרשת פעולה נמרצת לצמצמו ובזאת אנו ממוקדים.

    דיירים המרגישים כי נושאים המועלים על ידם אינם נפתרים מוזמנים לפנות אלי במייל עם הפרטים הרלוונטיים.

    אני בטוח כי נתגבר על הנושא ואמשיך לעדכן על ההתפתחויות.

Top
Accessibility